住宅購入の相談で一番多いのは

「住宅ローンを払いながら将来の生活を維持していけるか」ということです。

ゆとりのある暮らしをするために、毎月どの位お金が必要なのか？

今の支出を見えるようにすることから始めましょう。

現状を把握するには「家計簿」が役立ちます。

スマホでレシートを読み取ると家計簿を作成してくれる無料アプリもあります。

はじめは手書きの家計簿で充分です、大まかで良いので気軽に始めましょう。

家計簿は500円位から市販されています。

住宅ローンのボーナス併用払いとは、月々の返済以外に年2回のボーナス月（7月、12月）にローンを加算して払うものです。

平成半ばころまでは利用する方が多い支払い方法でした。

《支払い例》　住宅ローンを2000万円借入

①月々均等払いと

②ボーナス併用払いでシュミュレーションしてみます。

期間35年、元利均等払い、金利0.6％（金利は変動しないものとして試算）

※ボーナス併用払いは借入2000万円のうち600万円をボーナス併用払いで年2回支払うこととします。

①月々均等（ボーナス併用無し）

　月々52,805円　年間633,660円　

総返済額22,178,226円　利息合計2,178,226円　利息割合9.821％

②ボーナス併用払い　　　　　　

　月々36,964円　年間633,882円　

総返済額22,185,639円　利息合計2,185,639円　利息割合9.851％

※ボーナス時加算額　95,157円（年2回のボーナス月は132,121円の支払いとなります）

総支払利息はボーナス併用払いが7467円増えます。利息に大きな違いはありません。

月々の支払額が抑えられるというメリットがあります。

【基本のルール】不動産は売主から直接購入すると仲介手数料はかかりません。仲介者がいないのでそうなります。

仲介手数料は物件価格2000万円（税抜き）なら約70万円、3000万円の物件なら約100万円も掛かりますから節約したいポイントです。

 売主直か仲介かで大きく諸費用が変わるので、その見極め方は以前記事にしました。

⇒〈のぼりを立てて現地販売しているので「売主だと思って商談を進めたら実は仲介だった」はコチラ〉

今回は、さらに分かりずらく注意が必要な【売主傘下の仲介会社から建売を買うと仲介手数料が掛かる】を解説します。

例えば、飯田グループの物件サイト「すまい―だ」の問い合わせ先【ホームトレードセンター※】は飯田グループの会社ですが

ココから購入すると仲介手数料が掛かります。売主直売と思って見積もりを貰ってから初めて気づく方が多いです。

KIスター不動産の物件を、KIハウジングセンターから購入するとやはり、仲介手数料が掛かるようです。

（私もお客さんに見積もり書を見せてもらうまで、売主直で手数料不要と思っていました）

近年増えているパターンで実に分かりにくい仕組みと思います。

（注：傘下の仲介会社が自社の物販で仲介手数料を請求するのことの是非は別とします）

いずれのケースも当店にご相談いただければ「仲介手数料無料（その他の手数料も無料）」になることが多いです。

お気軽にお問合せ下さい。

団体信用保険の略です、返済中にもしものことがあると残債がチャラになります

お客様との連絡にLINEを使うようになって1年経ちました。

お客様より「連絡はLINEにして欲しい」とご提案があり、当初は個人のアカウントを使ってやり取りをしていました。

その後公式アカウントを（アットホームの方に手続きして頂き）運用しています。

今ではお問合せの約8割がLINEで、2割が電話。メールの問い合わせは月に1件あるか無いかという状況です。

「不動産屋に電話するのってドキドキする」と思います。その点LINEは気軽に問合せできるのがいいみたいです。

アットホーム・SUUMO・ホームズの掲載広告を貼り付けてもらうと

①手数料無料で案内できるかどうか

②販売状況

③諸費用見積もりを返信しています。

手数料や税金、銀行保証料等々、諸費用はネットで調べても分かりにくいとのことで、諸費用見積もりは好評です。

こちらも、事前に諸費用がどの位かかるのかお伝えできて便利です。

【1年LINEを使った感想】です

 ①なぜかホームズ掲載物件の問合せが多いです（スクリーンショット貼り付け）

②日曜の夜（深夜）のお問合せが多い（月曜中に返信してます）

アットホーム・SUUMO・ホームズ等で気になる物件を見つけたらお気軽にお問合せ下さい。

元金均等とは、月々支払う元金が一定、支払い当初は月々の返済額は多いが、利息の返済が早いのでトータルの利息が少なく済む。月々の返済額は初回から少なくなっていく。

元利均等とは、月々の返済額は一定、支払当初は利息の返済が多いので、トータルの利息は元金均等より多くなる。月々の返済額が一定なので家計の維持がしやすく利用者が多い。

一般的にはこのように説明していることが多いです。

「トータルの利息が少ないから、元金均等もシュミュレーションしたい」というご相談もよく受けます。

では、どの位利息が違うのか見てみましょう。

例：借入2500万円　変動金利0.6％　期間35年で比較すると

①元金均等　初月の返済額　72,024円　総返済額27,631,250円　利息合計　2,631,249円

毎月支払う元金：59,523円、初回の利息は12,501円で返済が進むにつれ利息の支払いが減っていきます。

②元利均等　月々の返済額　66,007円　総返済額27,722,940円　利息合計　2,722,940円

元金均等と元利均等の総利息は、91,691円の差になります。

 ※試算結果は、概算です、実際の返済額とは異なる場合があります。

これが大きな差と見るかは、人により違うと思いますが、元金均等が人気ない（扱い自体少ないのは）他に理由があります。

STEP①いつ、どこの銀行に断られたのかを確認

・一度審査を出した銀行はあなたの個人情報を持ち続けています、いつ、どこに依頼したのか確認しましょう。

STEP②どういう理由でダメだったのか思い当たる節はありますか？

・一番多いのは、個人信用情報です、過去にクレジットの延滞や踏み倒しはありましたか。

 ・収入が足りなかった、オートローン等を返済中で希望の金額に届かなかった⇒返済比率でダメだった。

・勤続年数が足りなかった、転職が多い

・過去10年頻繁に引っ越ししたり、頻繁に苗字が変わってる。

・勤務先や勤務形態（契約社員・パート）、自営でやっている

STEP③個人信用情報を確認してみる

 スマートフォンとクレジットカードがあれば簡単に確認できます（手数料1000円）

あなたの個人信用情報を確認してみましょう⇒リンク：C.I.Cインターネット開示

CICは主にクレジット会社の取引状況を確認できる機関です。他にJICC（主に消費者金融）と全銀協（銀行取引）という信用機関があり、銀行はこの3つを確認します。

・消費者金融の延滞が思い当たる方は⇒リンク：JICCインターネット開示　を確認しましょう（手数料1000円）

・銀行取引の延滞が思い当たる方は⇒リンク：全銀協本人開示　を確認しましょう（手数料1000円）

・個人信用情報に問題が無ければ、借入できそうな銀行を探すことになります。⇒問題あればデータが消える迄待ちましょう。

STEP④再審査の前に

どういう理由でダメだったのかは、推測しかできません。できるだけ多くの情報を集めて対策を立てることが重要です。

【個人信用情報でダメだった場合】

信用情報機関のデータは一定の期間で消えていきます、STEP③でデータが残っていなければ大丈夫です。

但し、住宅ローンの審査記録は銀行（保証会社）に永久保管されています。

銀行はあなたのことを一生忘れない

STEP①で、いつ、どの銀行に断られたのかを確認する理由です。

（信用情報で断られた銀行に）再び事前審査を頼んでも秒速で却下されます。金融機関が違っても同じ保証会社を使っているケースも多く（信金は殆ど共通です）

あなたの情報を持っていない金融機関に事前審査を出すことがローンを通す絶対条件です。

【物件が理由でダメだった場合】

中古の場合担保価値が低くてローンが付かないこともあります、新築一戸建ての場合はまず無いです。

【勤務先や雇用形態でダメだった場合】

フラット35で申し込んでみましょう。

以上の手順で対策を立てローンの申し込みをしてみましょう。収入と借り入れのバランスが取れていて、個人情報に問題がなければ事前審査で断られることは殆どないと思います。

本審査は別の理由で断られるケースが多いのですが、理由が分かりますので対策は立てやすいと思います。

《ローン借入額のルール》こんな感じです！

・年収と借入の割合でローンの上限は決まります。返済比率といい計算式は

返済比率（％）＝年間返済額÷年収×100　

※年間返済額には、現在返済中のローン（自動車ローン等）を住宅ローンに足して計算します。

返済比率は銀行によって違います、30％～35％のところが多いです（フラット35の場合年収400万円以上は35％、400万円未満は30％）

銀行も年収によって返済比率を段階設定しているところが多いです。

・審査金利でローンの上限が決まります。

銀行の審査金利は3.3～3.5％が多い、実際に支払う金利（実行金利）と差があります。

《例》変動金利0.47％の埼玉りそな（2020年5月現在）は審査金利3.3％です。

※返済比率と審査金利で借入額の上限が決まります。

「なんか、よくわかんない」という方、大丈夫です、具体的にどうするのかは以下に。

《借入を増やす方法》

①年収を増やす⇒収入を合算できる人「同居予定の配偶者、親、子」がいれば収入を合算する。

パート収入を合算してくれる銀行もあります。埼玉りそな銀行はパート年収の半額迄合算可。武蔵野銀行はパート年収の全額可など銀行によって扱いが異なります、パート年収は100万円以上稼いでいることが条件のところが多いです。

※2018年1月から「配偶者控除150万円の壁」が施行されたこともあり、今まで年収を抑えて合算できなかった方が合算しやすくなりました。

パート収入を合算することにより、返済比率が30％から35％になり借入が伸びる場合もありますので合算は効果大です。

②オートーローン等の返済を見直す

現在借りているローンがネックなら残債を返して、住宅ローンを借りると良いでしょう。

「そんなこと言ったって、手元に現金ないよ！」という場合（普通はそうですよね）は、ローンを借り換える形で住宅ローンを貸してくれるところがあります。

やっている銀行は少ないのですが、お近くで条件が合えばお勧めです。

※因みに、住宅ローンを申し込むときは、既に借りているローンは返済比率に影響しますが、住宅ローンを借りた後にオートローンを組むときは住宅ローンの借入は影響しないことも覚えておきましょう。※車のローンは住宅ローンを組んでからにしましょう。

③審査金利の低いところに申し込んでみる。

信用金庫は審査金利=実行金利、銀行より多く借入できます。

信用金庫は知られていないメリットが多いので別に記事にしてみたいと思います。

・住宅ローンを多く借入できても、金利、保証料等の条件が悪くなってしまうと返済が大変になってしまいます。

借入については「よーく考えて決めましょう」

【住宅ローンの審査】とは

・購入物件(担保価値）と人を審査されます。

・書類審査のみ（銀行員との面談は無い）必要書類を揃え、審査用紙をキッチリ作成することが重要。

※銀行員に会うのは、審査が終わってローン契約の時が初めてだったりします。

物件を探す前にローンの検討をした方が良いけれど、物件を決めてからローンを考える人が殆どです。（普通そうですよね）

ご希望を伺いながら、こんなことを面談をしていきます。

①金融機関の希望：勤め先と提携している銀行があるとか、●●銀行は嫌！（理由は聞かないです）等

②金利：固定金利か変動金利か：低金利なら変動、子育てで10年は固定にしたいなど

③借入期間（繰り上げ返済）：借入時の年齢で最長期間が決まります。

④保証料と支払い方：知らない方が多いので説明しながら

⑤資金計画（自己資金）と諸費用について：諸費用見積もりを見ながら資金の配分を考えます。

⑥団信保険について：団信保険の仕組みと付けたい保障内容について

《お客様自身について》

新築は物件の担保価値が出やすいので、人の審査がポイントです

あなたが健康で安定した収入があり、返済できそうな額を申込んで、過去にクレジット等の延滞がなく、税の滞納と消費者金融の借り入れが無ければ、住宅ローンは借入できます。

《金融機関の審査ポイント》

①職業・職種・勤務形態：公務員、正社員、契約社員、派遣社員、自営業、パート、国家資格の有無

②勤続年数：直近10年間の転職状況

③年収：ローン借り入れ額の根拠になります。収入合算できるか

④年齢と家族状況：結婚、独身、扶養家族の人数と年齢、同居者の収入状況、親は近くに住んでいるか

⑤転居歴：直近10年の転居歴

⑥過去に金融事故が無いか、また、過去に住宅ローンを申し込んだことがあるか

⑦現在借り入れしているものはあるか、あればどういうものか

 ⑧健康状態：既往症

ローン相談では、あなたに最適な住宅ローンを一緒に考えていきます。

《ローンを借りようと思ったら、用意するもの》

・源泉票（直近2年）～収入合算希望の場合は合算者のものも

・借入があれば返済予定表（車のローン等）

・健康保険証

・運転免許証

・実印（ローン契約には実印が必要です、無ければ作っておきましょう）

スコアリング評価を導入する銀行も増えてきました、これからのローン審査はAIがするようになっていくそうです。

お気軽にご相談ください。