団体信用保険の略です、返済中にもしものことがあると残債がチャラになります

お客様との連絡にLINEを使うようになって1年経ちました。

お客様より「連絡はLINEにして欲しい」とご提案があり、当初は個人のアカウントを使ってやり取りをしていました。

その後公式アカウントを（アットホームの方に手続きして頂き）運用しています。

今ではお問合せの約8割がLINEで、2割が電話。メールの問い合わせは月に1件あるか無いかという状況です。

「不動産屋に電話するのってドキドキする」と思います。その点LINEは気軽に問合せできるのがいいみたいです。

アットホーム・SUUMO・ホームズの掲載広告を貼り付けてもらうと

①手数料無料で案内できるかどうか

②販売状況

③諸費用見積もりを返信しています。

手数料や税金、銀行保証料等々、諸費用はネットで調べても分かりにくいとのことで、諸費用見積もりは好評です。

こちらも、事前に諸費用がどの位かかるのかお伝えできて便利です。

【1年LINEを使った感想】です

 ①なぜかホームズ掲載物件の問合せが多いです（スクリーンショット貼り付け）

②日曜の夜（深夜）のお問合せが多い（月曜中に返信してます）

アットホーム・SUUMO・ホームズ等で気になる物件を見つけたらお気軽にお問合せ下さい。

※2020年8月『産休・育休特例』追加改訂

元金均等とは、月々支払う元金が一定、支払い当初は月々の返済額は多いが、利息の返済が早いのでトータルの利息が少なく済む。月々の返済額は初回から少なくなっていく。

元利均等とは、月々の返済額は一定、支払当初は利息の返済が多いので、トータルの利息は元金均等より多くなる。月々の返済額が一定なので家計の維持がしやすく利用者が多い。

一般的にはこのように説明していることが多いです。

「トータルの利息が少ないから、元金均等もシュミュレーションしたい」というご相談もよく受けます。

では、どの位利息が違うのか見てみましょう。

例：借入2500万円　変動金利0.6％　期間35年で比較すると

①元金均等　初月の返済額　72,024円　総返済額27,631,250円　利息合計　2,631,249円

毎月支払う元金：59,523円、初回の利息は12,501円で返済が進むにつれ利息の支払いが減っていきます。

②元利均等　月々の返済額　66,007円　総返済額27,722,940円　利息合計　2,722,940円

元金均等と元利均等の総利息は、91,691円の差になります。

 ※試算結果は、概算です、実際の返済額とは異なる場合があります。

これが大きな差と見るかは、人により違うと思いますが、元金均等が人気ない（扱い自体少ないのは）他に理由があります。

STEP①いつ、どこの銀行に断られたのかを確認

・一度審査を出した銀行はあなたの個人情報を持ち続けています、いつ、どこに依頼したのか確認しましょう。

STEP②どういう理由でダメだったのか思い当たる節はありますか？

・一番多いのは、個人信用情報です、過去にクレジットの延滞や踏み倒しはありましたか。

 ・収入が足りなかった、オートローン等を返済中で希望の金額に届かなかった⇒返済比率でダメだった。

・勤続年数が足りなかった、転職が多い

・過去10年頻繁に引っ越ししたり、頻繁に苗字が変わってる。

・勤務先や勤務形態（契約社員・パート）、自営でやっている

STEP③個人信用情報を確認してみる

 スマートフォンとクレジットカードがあれば簡単に確認できます（手数料1000円）

あなたの個人信用情報を確認してみましょう⇒リンク：C.I.Cインターネット開示

CICは主にクレジット会社の取引状況を確認できる機関です。他にJICC（主に消費者金融）と全銀協（銀行取引）という信用機関があり、銀行はこの3つを確認します。

・消費者金融の延滞が思い当たる方は⇒リンク：JICCインターネット開示　を確認しましょう（手数料1000円）

・銀行取引の延滞が思い当たる方は⇒リンク：全銀協本人開示　を確認しましょう（手数料1000円）

・個人信用情報に問題が無ければ、借入できそうな銀行を探すことになります。⇒問題あればデータが消える迄待ちましょう。

STEP④再審査の前に

どういう理由でダメだったのかは、推測しかできません。できるだけ多くの情報を集めて対策を立てることが重要です。

【個人信用情報でダメだった場合】

信用情報機関のデータは一定の期間で消えていきます、STEP③でデータが残っていなければ大丈夫です。

但し、住宅ローンの審査記録は銀行（保証会社）に永久保管されています。

銀行はあなたのことを一生忘れない

STEP①で、いつ、どの銀行に断られたのかを確認する理由です。

（信用情報で断られた銀行に）再び事前審査を頼んでも秒速で却下されます。金融機関が違っても同じ保証会社を使っているケースも多く（信金は殆ど共通です）

あなたの情報を持っていない金融機関に事前審査を出すことがローンを通す絶対条件です。

【物件が理由でダメだった場合】

中古の場合担保価値が低くてローンが付かないこともあります、新築一戸建ての場合はまず無いです。

【勤務先や雇用形態でダメだった場合】

フラット35で申し込んでみましょう。

以上の手順で対策を立てローンの申し込みをしてみましょう。収入と借り入れのバランスが取れていて、個人情報に問題がなければ事前審査で断られることは殆どないと思います。

本審査は別の理由で断られるケースが多いのですが、理由が分かりますので対策は立てやすいと思います。

《ローン借入額のルール》こんな感じです！

・年収と借入の割合でローンの上限は決まります。返済比率といい計算式は

返済比率（％）＝年間返済額÷年収×100　

※年間返済額には、現在返済中のローン（自動車ローン等）を住宅ローンに足して計算します。

返済比率は銀行によって違います、30％～35％のところが多いです（フラット35の場合年収400万円以上は35％、400万円未満は30％）

銀行も年収によって返済比率を段階設定しているところが多いです。

・審査金利でローンの上限が決まります。

銀行の審査金利は3.3～3.5％が多い、実際に支払う金利（実行金利）と差があります。

《例》変動金利0.47％の埼玉りそな（2020年5月現在）は審査金利3.3％です。

※返済比率と審査金利で借入額の上限が決まります。

「なんか、よくわかんない」という方、大丈夫です、具体的にどうするのかは以下に。

《借入を増やす方法》

①年収を増やす⇒収入を合算できる人「同居予定の配偶者、親、子」がいれば収入を合算する。

パート収入を合算してくれる銀行もあります。埼玉りそな銀行はパート年収の半額迄合算可。武蔵野銀行はパート年収の全額可など銀行によって扱いが異なります、パート年収は100万円以上稼いでいることが条件のところが多いです。

※2018年1月から「配偶者控除150万円の壁」が施行されたこともあり、今まで年収を抑えて合算できなかった方が合算しやすくなりました。

パート収入を合算することにより、返済比率が30％から35％になり借入が伸びる場合もありますので合算は効果大です。

②オートーローン等の返済を見直す

現在借りているローンがネックなら残債を返して、住宅ローンを借りると良いでしょう。

「そんなこと言ったって、手元に現金ないよ！」という場合（普通はそうですよね）は、ローンを借り換える形で住宅ローンを貸してくれるところがあります。

やっている銀行は少ないのですが、お近くで条件が合えばお勧めです。

※因みに、住宅ローンを申し込むときは、既に借りているローンは返済比率に影響しますが、住宅ローンを借りた後にオートローンを組むときは住宅ローンの借入は影響しないことも覚えておきましょう。※車のローンは住宅ローンを組んでからにしましょう。

③審査金利の低いところに申し込んでみる。

信用金庫は審査金利=実行金利、銀行より多く借入できます。

信用金庫は知られていないメリットが多いので別に記事にしてみたいと思います。

・住宅ローンを多く借入できても、金利、保証料等の条件が悪くなってしまうと返済が大変になってしまいます。

借入については「よーく考えて決めましょう」

【住宅ローンの審査】とは

・購入物件(担保価値）と人を審査されます。

・書類審査のみ（銀行員との面談は無い）必要書類を揃え、審査用紙をキッチリ作成することが重要。

※銀行員に会うのは、審査が終わってローン契約の時が初めてだったりします。

物件を探す前にローンの検討をした方が良いけれど、物件を決めてからローンを考える人が殆どです。（普通そうですよね）

ご希望を伺いながら、こんなことを面談をしていきます。

①金融機関の希望：勤め先と提携している銀行があるとか、●●銀行は嫌！（理由は聞かないです）等

②金利：固定金利か変動金利か：低金利なら変動、子育てで10年は固定にしたいなど

③借入期間（繰り上げ返済）：借入時の年齢で最長期間が決まります。

④保証料と支払い方：知らない方が多いので説明しながら

⑤資金計画（自己資金）と諸費用について：諸費用見積もりを見ながら資金の配分を考えます。

⑥団信保険について：団信保険の仕組みと付けたい保障内容について

《お客様自身について》

新築は物件の担保価値が出やすいので、人の審査がポイントです

あなたが健康で安定した収入があり、返済できそうな額を申込んで、過去にクレジット等の延滞がなく、税の滞納と消費者金融の借り入れが無ければ、住宅ローンは借入できます。

《金融機関の審査ポイント》

①職業・職種・勤務形態：公務員、正社員、契約社員、派遣社員、自営業、パート、国家資格の有無

②勤続年数：直近10年間の転職状況

③年収：ローン借り入れ額の根拠になります。収入合算できるか

④年齢と家族状況：結婚、独身、扶養家族の人数と年齢、同居者の収入状況、親は近くに住んでいるか

⑤転居歴：直近10年の転居歴

⑥過去に金融事故が無いか、また、過去に住宅ローンを申し込んだことがあるか

⑦現在借り入れしているものはあるか、あればどういうものか

 ⑧健康状態：既往症

ローン相談では、あなたに最適な住宅ローンを一緒に考えていきます。

《ローンを借りようと思ったら、用意するもの》

・源泉票（直近2年）～収入合算希望の場合は合算者のものも

・借入があれば返済予定表（車のローン等）

・健康保険証

・運転免許証

・実印（ローン契約には実印が必要です、無ければ作っておきましょう）

スコアリング評価を導入する銀行も増えてきました、これからのローン審査はAIがするようになっていくそうです。

お気軽にご相談ください。

《上記例》は、物件価格2360万円、頭金0円、諸費用込みで銀行ローンを組んだ、実際の諸費用を基にしています。

　諸費用は146万円。これ以外に掛かる費用はコチラの記事を

①表題登記費用～新築建売は、建物が完成しても建物の登記がされてなく、登記費用は買主が負担します。

【支払先】売主指定の土地家屋調査士

②ローン保証料～銀行・信金等のローンは指定の保証会社にローン保証料を払うことになります。

　支払い方法は、一括前払い、分割払い（金利上乗せ0.2％）があります、この例は一括前払いです。

　※保証料不要で、事務手数料型の銀行もあります、コチラを参照

【支払先】銀行指定の保証会社

③固定資産税精算金～固定資産税は1月1日の持ち主に掛かるため、売主と「引き渡し日」で日割り精算します。

　物件によって固定資産税は変わります、（都市計画税も同様に精算します）

【支払先】売主

④印紙代～売買契約書、住宅ローン契約書にはそれぞれ収入印紙を貼ります。印紙税は購入価格、ローン借入金で変わりますが

　埼玉県の一般的な建売は「・売買契約書：1万円　・ローン契約書2万200円」です。

【支払先】印紙税

⑤火災保険料～住宅ローンは火災保険加入が条件となります。災害が多いので現金購入でも必ず加入しましょう。

火災保険は、保険の内容と加入期間で金額が変わります。地震保険は都道府県で掛け金が決まっています。

　火災保険は期間10年が最長（2021年から最長5年の予定）地震保険は年払い又は5年払いです。（長期割引適用で火災10年、地震5年）

【支払先】火災保険会社　見積もり例は「火災保険10年、地震保険5年」です。

⑥仲介手数料～仲介会社に支払う手数料。（取引価格（税抜き）×3％）+6万円に消費税が上限と法律で決まっています。　

　当店は、新築一戸建ての仲介手数料が無料(0円）

《例》は当初2480万円の物件でしたので88万円となっています（値引き交渉で2360万円に）

【支払先】不動産仲介会社　

⑦司法書士費用～司法書士費用は「登録免許税」が含まれています。

【支払先】売主指定の司法書士

⑧ローン事務手数料～銀行に支払う手数料です、銀行によって変わります。

【支払先】銀行

諸費用で、土地家屋調査士、司法書士費用と税金はどこの仲介会社でも変わりません。

買主が選べるのは、①銀行（ローン借入先）②火災保険（保険会社）③仲介手数料（仲介会社）となります。

家を買おうと思ったら必ず「諸費用の見積もり」を貰い、内訳の説明と節約のポイントを確認しましょう。

仲介会社、銀行によって費用が結構変わります。

埼玉で新築一戸建てをお探しならば、ぜひ当店へお問合せ下さい、お待ちしております。

埼玉県の「多子世帯向け中古住宅支援」等、住宅を購入すると補助金が出たり、商品券がもらえたりする制度を用意している自治体は結構あります。家さがしをしている町の「自治体名+住宅補助金」で検索してみましょう。

例えば、《春日部市》では、「ふれあい家族住宅購入奨励事業」として、春日部市内で子世帯と親世帯が近居又は同居するために、初めて住宅を取得した世帯に対し、商品券を交付しています。

子世帯が申請する場合は親世帯が5年以上春日部市に住民登録をしていること、義務教育終了前の子供を一人以上扶養していること（中3以下の子供、妊娠中も含む）

また、住宅の要件もあります（よっぽど古かったり、狭かったりしなければ大体該当します）

・申請期限：登記完了後3か月以内

交付する商品券は、「最大30万円」（登記費用として司法書士などに支払った額の1/2相当）

チラシはコチラ

《久喜市》は、太陽光発電システム設置済みの建売購入、又は設置の際に「住宅用エネルギーシステム設置費補助金」という制度を用意しています。同様の制度は《白岡市》にもありますコチラ

あなたがお住まいになる市町村の補助金・助成金を調べてみましょう。

令和2年3月30日、埼玉県の多子世帯向け住宅支援制度の内容が発表されました⇒詳しくはコチラ（埼玉県HP)

・対象となる方：A　18才未満の子が3人以上の世帯又は　B　18才未満の子が2人で3人目を希望する夫婦がともに40歳未満の世帯。

・受付件数　埼玉県140件（昨年は130件）　

　埼玉県住宅供給公社100件　※件数に制限あります

・埼玉県から、最大40万円＋埼玉県住宅公社から10万円（定額）で、最大50万円の補助金がもらえます。

※補助対象となる諸費用（埼玉県）

・印紙税、土地家屋調査士報酬、司法書士報酬、登録免許税、仲介手数料、住宅ローン手数料、住宅ローンの保証料、耐震基準適合証明書取得費用と範囲が広く使い勝手が良い制度です。

※住宅供給公社の助成金は、①リフォーム工事（埼玉県の業者でやること）か、②親と同居又は近居で10万円（定額）です。

　対象工事はコチラ

・住宅取得の期間は、令和2年1月1日～令和3年3月15日です。

※さらに、フラット35の金利優遇制度も⇒コチラ　

桜コンサルティングはリフォームハウス（一戸建て、マンション）のご紹介をしています、お気軽にご相談ください。

近頃は、働き方改革のおかげで、過重労働が無くなり定時で帰れる企業が増えたと聞きます。

とはいっても、仕事が忙しくて「平日休めない」という方も多いと思います。

売主との売買契約は、土日でも平日でも大丈夫です。

問題は、銀行が絡んでくるところです。

銀行は、銀行法で休業できる日が①土曜日②日曜日③祝日④12/31～1/3平日と決まっています。

（これらの日に営業することは禁じられていませんが）土日はローンセンターでローン契約できる銀行があるくらいです。

銀行営業時間内に行わなくてはならないのは「決済・引き渡し」です。

⇒住宅ローンが本人の口座に振り込まれ、売主に残金を送金し鍵を受け渡してもらうこと。

これは銀行営業時間でしかできないのですが、本人が出席できない場合は代理人で出来ます。

では、「本人でなければできない手続き」とは何かというと

①ローン事前審査申込用紙の記入

②ローン本審査申込用紙の記入

③ローン借り入れ契約（以下、金消契約）の締結

①と②は、不動産屋で記入して銀行へ届けてもらうことが殆どなので

※注：本来、ローン審査の申込は銀行員が立会い、説明があるべき事項ですが、なぜか不動産屋任せの銀行が多いです。

但し、本審査の申し込みは銀行員立会いを徹底している銀行もあります。

本人が銀行員と相対して手続きをするのは③の金消契約のみとなります。

銀行・支店によりますが、住宅ローンセンターは土曜日やっているところが多いです（日曜やっているところも少ないですがあります）

また、銀行員が不動産屋やファミレス等にやってきて、金消契約をしてくれる銀行もあります（これはレアケースですが）

どうしても、日程の調整が難しいと思われる場合は、事前審査を出す段階で相談してみてください。

不動産屋はどこの銀行がやってくれるのか詳しいので、適した銀行を教えてくれます。