購入予算を決めるときには、今の家賃からローン返済額を考える方が多いです。私もそうでした。

最近は「家賃並の８万円/月で金利0.65％、35年のローンを諸費用込み３０００万円で借り入れて、物件価格は２８００万円位を予算に考えています」など、具体的に考えているお客様が増えたと感じます。ネットで情報を集めたり、スマホアプリを活用する世代ですね。

ローン計算は、月々の返済額、金利、借入期間、年収を入力すると住宅ローンシュミュレーションができるアプリがありますので便利です。

家賃とローンの違いを確認しましょう。

家賃（管理費も含めて）とは、大家さんの利益と貸家の維持管理・将来の修繕費を合わせたもの。

具体的には、不動産を課せられる税金、建物の維持費、不測に備えた費用（保険で賄うなら保険料）が含まれています。

住宅ローンは不動産の購入費用です。引き渡し後に維持管理をする費用は含んでいません。

※マンションは決められた金額の管理費・修繕積立金が毎月かかります。

では建売を購入後に掛かる費用を見ていきましょう。

新築戸建てが値上がりし続けています、ウッドショック以降、資源高、円安と今後の見通しは悪くなる一方です。

新築にこだわらず、中古住宅も検討してみましょう。中古住宅は「既存住宅売買瑕疵保険」がポイントです。

《既存住宅売買瑕疵保険とは》

①住宅の基本性能が専門の建築士による検査に合格している安心な物件。

②引き渡し後に、売買物件に欠陥が見つかった時には補修費用等の保険金が支払われる。

※国交省のサイトはコチラ

今回、リフォーム物件の紹介動画を作りました。ぜひご覧になってみてください。

当店扱いの「リフォーム住宅」は既存住宅売買瑕疵保険又は、施工会社保証（引継ぎできる場合のみ）のいずれかに加入できます。今年度から中古住宅の「住宅ローン控除」の条件が緩和され10年間の控除が受けられる物件が増えました。お気軽にご相談いただければと思います。

建売購入の諸費用を３種類に分けてみます。

①「税金」です。印紙税・登録免許税等状歌く購入時には多額の税金を支払うことになります。

②「売主指定の業者費用」です。建売は「司法書士」「土地家屋調査士」を売主が指定することが慣例となっており、知り合いの司法書士や土地家屋調査士にお願いすることができません。※ちなみに中古は買主が司法書士を選ぶことが多いです。

③「買主が選べる」ものは、不動産会社、住宅ローン、火災保険、住宅オプション費用、引っ越し会社などの手数料・保険料・費用。

会社によって手数料や販売価格が異なり、節約・価格交渉ができます。

【制度の目的】

子育て支援及び、２０５０年カーボンニュートラルの実現の観点から、子育て世帯・若者夫婦世帯による高い省エネ性能を有する新築住宅の取得や住宅の省エネ改修等に対して補助をすることにより、子育て世帯・若者夫婦世帯の住宅取得に伴う負担軽減を図るとともに、省エネ性能を有する住宅ストックの形成を図る。※出典：国土交通省事業概要パンフレットより

【ザックリと】この２パターンで補助金がもらえる制度。

①子育て世帯・若者夫婦世帯が省エネ性能の高い新築を取得

②既存住宅の省エネリフォームをする場合（年令などの条件なし）

【新築建売を購入するあなた】が対象かどうか

①子育て世帯とは、１８歳未満の子を有する世帯のこと。（親の年齢は何歳でもOK）

②若者世帯とは、夫婦いずれかが３９歳以下の世帯のこと。（子供がいなくてもOK ）

【対象住宅】は、延べ面積５０㎡以上で、住宅性能で補助額が決まります。

以下の３パターン

①１００万円補助対象物件は、ZEH、Nearly ZEH,ZEH Ready,ZEH Oriented

(強化外皮基準かつ再エネを除く一次エネルギー消費量▲20％に適合するもの）

②８０万円補助対象物件は、高い省エネ性能等を有する住宅

（認定長期優良住宅、認定低炭素住宅、性能向上計画認定住宅）

③６０万円圃場対象物件は、省エネ基準に適合する住宅。

（耐熱等級４かつ一次エネ等級４以上を満たす住宅）

  ※『なんだかよくわからない』ですよね、あなたが欲しい物件の補助額は不動産屋に聞いてみましょう！（もちろん私も売主さんに確認してお答えしています）

【手続き期限】

手続きは売主業者が行います、新築建売は令和４年１０月末までに売買契約を締結すればもらえる予定ですが、補助金の総予算が決まっているため、予算に達したら締め切りが前倒しになります。予算の消化状況は国交省がネットに上げる予定です。

不動産の売買は、ぜひとも仕事のできる営業担当者にお願いしたいものですよね。

営業担当者は、あなたの「問い合わせ」で決まります。

不動産購入では最初についた営業マンが引き渡しまでを担当します。そして、あなたの「問い合わせ」の内容で担当者が決まります。

不動産会社に届いた「問い合わせ」は、マネジャーが部下に振り分けます。来た順番にしているところもありますが、マネジャーは自分のチームで最大の売り上げを作ることが仕事です。できる営業担当者に見込み客を割り振ります。

一方、不動産営業者は「成功報酬で歩合給」の為、良い顧客を割り振ってもらうことは死活問題です。職場内で「こういう顧客は任せて！」とアピールしています。

できるマネジャーは「問い合わせ」をしっかり見ています。

例えば、アットホームやスーモの問い合わせ欄から「内見希望」にチェックをつけただけの「問い合わせ」メールは「希望日時・現地集合か否か」のやり取りを顧客とした後、新入社員か案内専門のパートさんが担当することになります。

問い合わせに「内見希望」とチェックしただけの人は、本当に「内見」だけで終わってしまいます。

では、不動産屋のマネジャーにできる営業担当者をつけてもらうにはどうすれば良いのでしょうか。

公式ラインを始めて１年半ほど経ちました、まだまだ使いこなせていませんが、お客様はおおむね好評です。

「不動産屋に電話するのってドキドキする」と思います。その点LINEは気軽に問合せできるのがいいみたいです。

書類や写真のやり取りが簡単にできるのと、やり取りが文字で残るのも便利ですね。

気になる物件があれば、アットホーム・SUUMO・ホームズ等の掲載広告を貼り付けていただくと

①手数料無料で仲介できるかどうか

②販売状況

③諸費用見積もりを返信しています。

手数料や税金、銀行保証料等々、諸費用はネットで調べても分かりにくいとのことで、諸費用見積もりは好評です。

こちらも、事前に諸費用がどの位かかるのかお伝えできて便利です。

【LINEを使ってみて】

①なぜかホームズ掲載物件の問合せが多いです（スクリーンショット貼り付け）

②日曜の夜（深夜）のお問合せが多い（月曜中に返信してます）

アットホーム・SUUMO・ホームズ等で気になる物件を見つけたらお気軽にお問合せ下さい。

コロナ以降、最長借入期間４０年の住宅ローンが増えました。

借りられる金額は年収がベースになります、現在借り入れがあるとその分借入額が減ります。

年収に占める総借金額の割合を「返済比率」といいます、住宅ローンの借入額は金融機関が決めた返済比率で決まります。金融機関や年収によって異なりますが、年収の30%〜40%以内です。

返済比率は、車のローンやクレジットカードのリボ払いなど毎月返済している借入が収入に占める割合のことです。

計算式は、【返済額÷収入額】×100です。

※クレジットの一回払いは対象外です

【返済比率と借入の例】

年収500万円、金融機関の返済比率が30％以内の場合、借入限度額は500万円×30％＝150万円/年となります。

150万円÷12か月＝12,5万円/月　

月あたりの借入額の上限は12万５千円です。

現在、車のローン等を月に4万円返済しているならば、12,5万円-4万円＝8.5万円となり

住宅ローンの借入額上限は8万５千円/月です。

 《この条件での借入可能額》

住宅ローン：変動金利0.8％、期間35年　ならば月々84,648円の返済で3100万円借入できそうに見えますが

銀行は審査金利で判断しますので　

「審査金利3.3％　期間35年　月々84,375円の返済」住宅ローンの借入限度額は2380万円程度になります。

※注：審査金利は金融機関で異なり銀行は3.3％～3.5％程度、信金は実行金利（実際の金利）で見ます。銀行より信金の方が多く借入できるのは審査金利の違いによります。

※近年、返済比率を使わない金融機関が増えてきていますが、収入と返済を審査することに変わりがないようです。

団信保険とは、団体信用保険の略です、返済中にもしものことがあると残債がチャラになります

住宅ローンの保証料とは、保証会社に金銭を支払い、ローンの保証をしてもらう料金のことです。

もしもローンの返済が出来なくなったときには、本人に代わって保証会社が銀行に残債を払います。

※この場合、ローン残債は銀行から回収業者に変わります、借入人は回収業者へ残債を返済しなければなりません。

保証料は銀行が貸し倒れを防ぐためのもので、銀行提携の保証会社を利用します。

保証料は、審査で決まります。借り入れ金額の2％～と幅があります。

住宅ローンのボーナス併用払いとは、月々の返済以外に年2回のボーナス月（7月、12月）にローンを加算して払うものです。

平成半ばころまでは利用する方が多い支払い方法でした。

《支払い例》　住宅ローンを2000万円借入

①月々均等払いと

②ボーナス併用払いでシュミュレーションしてみます。

期間35年、元利均等払い、金利0.6％（金利は変動しないものとして試算）

※ボーナス併用払いは借入2000万円のうち600万円をボーナス併用払いで年2回支払うこととします。

①月々均等（ボーナス併用無し）

　月々52,805円　年間633,660円　

総返済額22,178,226円　利息合計2,178,226円　利息割合9.821％

②ボーナス併用払い　　　　　　

　月々36,964円　年間633,882円　

総返済額22,185,639円　利息合計2,185,639円　利息割合9.851％

※ボーナス時加算額　95,157円（年2回のボーナス月は132,121円の支払いとなります）

総支払利息はボーナス併用払いが7467円増えます。利息に大きな違いはありません。

月々の支払額が抑えられるというメリットがあります。