住宅ローンの保証料とは、保証会社に金銭を支払い、ローンの保証をしてもらう料金のことです。

ローンの返済が出来なくなったときは、本人に代わって保証会社が銀行に残債を払います。

※この場合、ローンの残債は銀行から回収業者に変わるだけで、ローン借入人は回収業者へ残債を返済しなければなりません。

保証料は、審査で決まります。借り入れ金額の2％～と幅があります。

家を買うときは、物件価格以外に諸費用が必要です。

アットホームやSUUMOの広告は、物件の価格（税込み）表示で、他に仲介手数料、登記費用、火災保険料等々の購入費用と、物件に含まれない、カーテンレールやテレビアンテナ等オプションの費用を見ておかなければなりません。

自己資金0円で全て借入を予定している方は、諸費用ローンの範囲を把握しましょう。

新築の戸建てならば、銀行は諸費用分も貸してくれます。

フラット35も、アシストローンを組み合わせて諸費用の借入ができます。

諸費用分のローンは銀行によって扱いが異なります。

①物件本体と諸費用を合わせて、住宅ローンとするところ。

例：武蔵野銀行

②物件本体を住宅ローンとし、諸費用は別のローンとして組むところ。

例：埼玉りそな銀行

①と②の違いは、ローンが1本となるのか、2本となるのかの違いです。

ローンが2本の場合、融資手数料と抵当権設定料が増えますので、余分な手数料を銀行に払うことになります。

※諸費用ローンを別に設定している銀行は、諸費用を借入すると住宅ローン金利が上がる設定にしています。

「住宅ローンを借りるなら、諸費用は自分で用意するもの、そうじゃないなら金利と手数料増えるからね！」という銀行の意向が伺えます。

①武蔵野銀行で、本体価格2000万円、諸費用150万円を借入⇒変動金利0.6％（21年9月金利）は、一つの住宅ローン。

②埼玉りそな銀行で本体価格2000万円、諸費用150万円を借入⇒変動金利0.55％～（21年9月金利）は、２つのローン。

埼玉りそな銀行は変動金利の手数料型が、0.47％（21年9月金利）と低金利ですが、読費用の借入額によって金利が上がります、シュミュレーションをしてもらいましょう。

融資手数料型で、0.445％（21年9月金利）と低金利な「三井住友信託銀行」は、諸費用も借入すると金利が上がります。

リモートワークが普及して平日に有給を取りやすくなった方が増えたと感じます。

とはいっても、仕事が忙しくて「平日休めない」という方も多いと思います。

売主との売買契約は、土日でも平日でも大丈夫です。

銀行は、銀行法で休業できる日が①土曜日②日曜日③祝日④12/31～1/3と決まっています。

これらの日に営業することは禁じられていませんので、住宅ローンセンターは土日やっているところが多いです。

銀行営業時間内に行わなくてはならないのは「決済・引き渡し」です。

※住宅ローンが本人の口座に振り込まれ、売主に残金を送金し鍵を受け渡してもらうこと。

これは銀行営業時間に行います。本人が来られないときには代理人を立てる、又は事前に司法書士と打ち合わせをし不在で行うことも可能です。

では、「本人でなければできない手続き」とは何かというと

①ローン事前審査申込用紙の記入

②ローン本審査申込用紙の記入

③ローン借り入れ契約（以下、金消契約）の締結

①と②は、不動産屋で記入して銀行へ届けてもらうことが殆どなので

※本来、ローン審査の申込は銀行員が立会い説明があるべきですが「提携」ということで不動産屋が持ち込むことが通例です。

本審査の申し込みは銀行員立会いを徹底している銀行もあります。

本人が銀行員と相対して手続きをするのは③の金消契約のみの銀行が多いです。

かつては、土日や平日の夜に銀行員が不動産屋やファミレス等にやってきて、金消契約をしてくれる銀行もありました（ワークライフバランスという言葉がなかった頃の話です）

どうしても、日程の調整が難しいと思われる場合は、事前審査を出す段階で相談してみてください。

不動産屋は詳しいので、適した銀行を教えてくれます。

年収に占める総借金額の割合を「返済比率」といいます、住宅ローンの借入額は金融機関が決めた返済比率で決まります。金融機関や年収によって異なりますが、年収の30%〜40%以内です。

返済比率は、車のローンやクレジットカードのリボ払いなど毎月返済している借入が収入に占める割合のことで

計算式は、返済額÷収入×100です。

※クレジットの一回払いは対象外です

【返済比率と借入の例】

年収500万円、金融機関の返済比率が30％以内の場合、借入限度額は500万円×30％＝150万円/年となります。

150万円÷12か月＝12,5万円/月　

月あたりの借入額の上限は12万５千円です。

現在、車のローン等を月に4万円返済しているならば、12,5万円-4万円＝8.5万円となり

住宅ローンの借入額上限は8万５千円/月です。

 《この条件での借入可能額》

住宅ローン：変動金利0.8％、期間35年　ならば月々84,648円の返済で3100万円借入できそうに見えますが

銀行は審査金利で判断しますので　

「審査金利3.3％　期間35年　月々84,375円の返済」住宅ローンの借入限度額は2380万円程度になります。

※注：審査金利は金融機関で異なり銀行は3.3％～3.5％程度、信金は実行金利（実際の金利）で見ます。銀行より信金の方が多く借入できるのは審査金利の違いによります。

※近年、返済比率を使わない金融機関が増えてきていますが、収入と返済を審査することに変わりがないようです。

住宅ローンのボーナス併用払いとは、月々の返済以外に年2回のボーナス月（7月、12月）にローンを加算して払うものです。

平成半ばころまでは利用する方が多い支払い方法でした。

《支払い例》　住宅ローンを2000万円借入

①月々均等払いと

②ボーナス併用払いでシュミュレーションしてみます。

期間35年、元利均等払い、金利0.6％（金利は変動しないものとして試算）

※ボーナス併用払いは借入2000万円のうち600万円をボーナス併用払いで年2回支払うこととします。

①月々均等（ボーナス併用無し）

　月々52,805円　年間633,660円　

総返済額22,178,226円　利息合計2,178,226円　利息割合9.821％

②ボーナス併用払い　　　　　　

　月々36,964円　年間633,882円　

総返済額22,185,639円　利息合計2,185,639円　利息割合9.851％

※ボーナス時加算額　95,157円（年2回のボーナス月は132,121円の支払いとなります）

総支払利息はボーナス併用払いが7467円増えます。利息に大きな違いはありません。

月々の支払額が抑えられるというメリットがあります。

【基本のルール】不動産は売主から直接購入すると仲介手数料はかかりません。仲介者がいないのでそうなります。

仲介手数料は物件価格2000万円（税抜き）なら約70万円、3000万円の物件なら約100万円も掛かりますから節約したいポイントです。

 売主直か仲介かで大きく諸費用が変わるので、その見極め方は以前記事にしました。

⇒〈のぼりを立てて現地販売しているので「売主だと思って商談を進めたら実は仲介だった」はコチラ〉

今回は、さらに分かりずらく注意が必要な【売主傘下の仲介会社から建売を買うと仲介手数料が掛かる】を解説します。

例えば、飯田グループの物件サイト「すまい―だ」の問い合わせ先【ホームトレードセンター※】は飯田グループの会社ですが

ココから購入すると仲介手数料が掛かります。売主直売と思って見積もりを貰ってから初めて気づく方が多いです。

KIスター不動産の物件を、KIハウジングセンターから購入するとやはり、仲介手数料が掛かるようです。

（私もお客さんに見積もり書を見せてもらうまで、売主直で手数料不要と思っていました）

近年増えているパターンで実に分かりにくい仕組みと思います。

（注：傘下の仲介会社が自社の物販で仲介手数料を請求するのことの是非は別とします）

いずれのケースも当店にご相談いただければ「仲介手数料無料（その他の手数料も無料）」になることが多いです。

お気軽にお問合せ下さい。

団体信用保険の略です、返済中にもしものことがあると残債がチャラになります

お客様との連絡にLINEを使うようになって1年経ちました。

お客様より「連絡はLINEにして欲しい」とご提案があり、当初は個人のアカウントを使ってやり取りをしていました。

その後公式アカウントを（アットホームの方に手続きして頂き）運用しています。

今ではお問合せの約8割がLINEで、2割が電話。メールの問い合わせは月に1件あるか無いかという状況です。

「不動産屋に電話するのってドキドキする」と思います。その点LINEは気軽に問合せできるのがいいみたいです。

アットホーム・SUUMO・ホームズの掲載広告を貼り付けてもらうと

①手数料無料で案内できるかどうか

②販売状況

③諸費用見積もりを返信しています。

手数料や税金、銀行保証料等々、諸費用はネットで調べても分かりにくいとのことで、諸費用見積もりは好評です。

こちらも、事前に諸費用がどの位かかるのかお伝えできて便利です。

【1年LINEを使った感想】です

 ①なぜかホームズ掲載物件の問合せが多いです（スクリーンショット貼り付け）

②日曜の夜（深夜）のお問合せが多い（月曜中に返信してます）

アットホーム・SUUMO・ホームズ等で気になる物件を見つけたらお気軽にお問合せ下さい。

元金均等とは、月々支払う元金が一定、支払い当初は月々の返済額は多いが、利息の返済が早いのでトータルの利息が少なく済む。月々の返済額は初回から少なくなっていく。

元利均等とは、月々の返済額は一定、支払当初は利息の返済が多いので、トータルの利息は元金均等より多くなる。月々の返済額が一定なので家計の維持がしやすく利用者が多い。

一般的にはこのように説明していることが多いです。

「トータルの利息が少ないから、元金均等もシュミュレーションしたい」というご相談もよく受けます。

では、どの位利息が違うのか見てみましょう。

例：借入2500万円　変動金利0.6％　期間35年で比較すると

①元金均等　初月の返済額　72,024円　総返済額27,631,250円　利息合計　2,631,249円

毎月支払う元金：59,523円、初回の利息は12,501円で返済が進むにつれ利息の支払いが減っていきます。

②元利均等　月々の返済額　66,007円　総返済額27,722,940円　利息合計　2,722,940円

元金均等と元利均等の総利息は、91,691円の差になります。

 ※試算結果は、概算です、実際の返済額とは異なる場合があります。

これが大きな差と見るかは、人により違うと思いますが、元金均等が人気ない（扱い自体少ないのは）他に理由があります。