金利のある時代、住宅ローンの借り方は？（2026年最新版）

２０２６年、いよいよ本格的な「金利のある時代」へ

これまで続いていた超低金利環境が、明確な節目を迎えています。日銀は2024年にゼロ金利を解除したあと段階的に利上げを行い、2026年6月には政策金利を1.0%程度に引き上げました。

これを受けて、多くの銀行が住宅ローンの「変動金利」の基準となる短期プライムレートを引き上げています。実際の返済額への影響は今年の秋以降に見直され、来年（2027年）の返済分から本格的に変わってくる見込みです。「いよいよ金利が動き出したな」というのが、2026年現在のリアルな状況です。

「金利が上がるなら、今は買うのをやめて賃貸のまま様子を見ようかな」と思う方もいるかもしれません。しかし、実はいま、賃貸の家賃も全国的に値上がりが止まらない状態です。

2026年の春、大手不動産ポータルサイトの調査では、全国すべてのエリア・すべての間取りで家賃が前年を上回るという、過去にない事態が起きています。もちろんここ埼玉県内でも、ファミリー向けやカップル向けの家賃は過去最高値を更新し続けています。

建築コスト（木造の平均坪単価もいまや80万円台が目安です）や家賃がこれだけ上がっているからこそ、「厳しいけれど、家賃を払い続けるよりは、今のタイミングでマイホームを」という選択は決して間違っていません。

これまで新規で借りる方の約9割が選んでいた「変動金利」ですが、これからは「金利が上がること」を前提にした慎重な計画が必要です。

代表的な固定金利である「フラット35」は、金利そのものは上昇傾向にあるものの、省エネ性能などの優遇措置（子育てプラスなど）を活用すれば、当初の10年間などの金利を大きく引き下げられるケースがあります。固定金利を検討される方は、ご自分と購入する家が優遇対象になるかを必ず確認しましょう。

もし変動金利を選ぶ場合は、「金利が上がっても無理なく返済していけるか」というシミュレーションが不可欠です。

これまでは諸費用まで丸ごと借りる「フルローン」が主流でしたが、これからの時代は自己資金（頭金）の使い方がポイントになります。

最近は「自己資金を2割入れると金利が優遇される」というローンがさらに増えています。そこまで用意できない場合でも、「物件価格まではローンで借りて、諸費用（登記費用や仲介手数料など）は自己資金で賄う」という形にするだけで、銀行からの融資条件がぐっと良くなることが多いです。

春闘での賃上げのニュースも耳にしますが、日々の物価高もあり「使えるお金が増えた」という実感はなかなか持ちにくいですよね。

住宅ローンは、審査上は年収の8〜9倍近くまで借りられてしまうこともありますが、金利上昇リスクがある今、無理のない借入は「年収の6倍くらいまで」（年収500万円なら3000万円）を目安にするのが安心です。

新築一戸建ては値上がりが続いていますので、「この予算じゃ希望の駅で買えない…」という壁にぶつかるお客様も本当に多いです。そんな時は、以下の視点で視野を広げてみてください。

2026年の住宅市場は、金利も家賃も建築費も動き、これまでの「当たり前」が通用しない時代になっています。ネットの情報だけを見て「今は無理かな…」と諦めてしまうのは非常にもったいないです！

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【この記事を書いた人】

桜コンサルティング　菅　弘之　宅地建物取引士・２級ファイナンシャルプランニング技能士

埼玉県幸手市の不動産屋です「わかりにくいことをわかりやすく」を心掛けています。お気軽にご相談ください。

ブログは実務で感じたことをお伝えしています。