【自己資金０円】で住宅購入できますか？

かつては「物件価格の2割は頭金」と言われた住宅ローンですが、現在も「物件価格＋諸費用」をまとめて一本で組めるフルローン（物件価格の110%程度まで融資）を扱う銀行は多く、自己資金0円での購入自体は可能です。

ただし、2026年に入り住宅ローンの環境は大きく変わりました。 日銀の段階的な利上げにより、固定金利の上昇（10年固定が3%台に突入する局面も）に加え、これまで超低金利だった変動金利の指標（短期プライムレート）にも上昇の波が押し寄せています。 それに伴い、各銀行は「金利が上がっても本当に返していけるか？」を測る「審査金利（想定金利）」を引き上げており、実質的な審査の厳格化が進んでいます。「以前なら年収の7〜8倍まで借りられたのに、今は枠が削られた」というケースも珍しくありません。

特に初めて住宅を購入する子育てファミリーの場合、銀行は「今後の教育費や生活費の負担」を含めた家計の返済余力（支出比率）を厳しくチェックします。

審査をスムーズに通し、月々の返済を圧迫させないための対策は3つです。

• スマホの分割払いやカーローンなどを整理する：小さなリボ払いや端末代金の未払いが審査落ちの引き金になります。

• ペアローンや収入合算を活用する：共働き世帯であれば、夫婦の収入を合算して審査を受けることで、1人では厳しかった融資枠を安定して確保しやすくなります。

• 「省エネ・ZEH住宅」を選ぶ：2026年の住宅ローン減税（ローン控除）では、環境性能の高い住宅ほど優遇措置（子育て世帯の最大借入限度額の維持など）が手厚くなります。銀行側もこうした優良物件の審査を好む傾向があります。

諸費用ローンを借りる場合、金利が上乗せされたり、手数料が二重にかかるケースがあります。少しでも借入総額（総返済額）を減らすためには、削れる諸費用を徹底的に削ることが鉄則です。

諸費用の内訳と、削減のポイントを見てみましょう。

• ① 仲介手数料 【大幅に節約可能！】 通常は「物件価格の3％＋6万円＋税」がかかります（例：3,000万円の物件なら約105万円）。ここを「仲介手数料無料」の不動産会社に頼むだけで、一気に100万円前後の借入を減らすことができます。 審査のハードルを下げる最大のポイントです。 ※「ローン代行手数料」などの名目で別途費用を請求してくる業者には注意してください。当店は一切いただきません。

• ② ローン保証料 【節約は難しいが工夫次第】 融資額の約2%が目安です。初期費用を0円にするため、保証料を現金で払わず、毎月の住宅ローン金利に「+0.2%」乗せる形にする方法もあります。

• ③ 火災保険料 【プラン選びで節約可能】 近年の災害増加に伴い、火災保険の契約期間は最長5年に短縮され、割引率も下がっています。必要な補償をファミリーのライフプランに合わせて精査することが大切です。

2026年の厳しい金利・審査環境下でも、フルローンと仲介手数料無料を組み合わせれば、手元の貯蓄を大きく減らさずにマイホームを手に入れることは十分可能です。

ただし、完全に財布が「空っぽ」では買えません。

• 手付金（契約時に売主に支払う頭金の一部、相場30万〜50万円）が必要 これは最終的に住宅ローンが実行されれば手元に戻したり物件代金に充当できますが、契約の瞬間には「現金」で支払うルールになっています。この分だけは事前にご用意ください。

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金利上昇局面だからこそ、無駄な諸費用を払ってローンの借入額を増やすのはリスクしかありません。当店なら、SUUMOやアットホームで見つけた他社様の掲載物件でも、新築一戸建てであれば仲介手数料無料でご紹介可能です。

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《この記事を書いた人》

桜コンサルティング　菅　弘之（すが　ひろゆき）　宅地建物取引士・２級フィナンシャルプランニング技能士