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住宅ローン相談「私は、いくらローンを借りられますか?」

いくら借りられるかは、ひと・もの・かねで決まります。

住宅ローンがいくら借入できるかは、以下の3点で決まります。

①人:年収と現在の借入状況(返済比率と審査金利)、年齢(返済期間)

②購入物:担保価値がどの位あるか

③金融機関の審査基準

 

金融機関によって基準が違いますので、「同じ人が同じ物件を買う」場合でも借入できる金額は異なります。

【人の審査】

銀行は返済比率35%、審査金利3.3~4%位のところが多いです。

 

返済比率は、収入に対する借入の割合のことで、例えば、年収400万円の35%は140万円。

月にすると、約11万6千円となります。

ここで注意することは、他に返済中ものがあれば、その返済額も含めるということです。

もし、車のローンが月に3万円あると、借入は8万6千円となります。

 

審査金利とは、金利が上がっても返済できるかを審査するものです。現在、銀行の変動金利は0.5%程度と低金利ですが、審査金利は3.5%位のところが多いです。

信用金庫は審査金利=実行金利のところが多く、銀行より多くローンを組めます。

 

【因みに、埼玉りそな銀行で変動金利0.47%(融資手数料型)期間35年で借入する場合】

年収300万円ならば、 借入2170万円迄  

年収400万円ならば、 借入2900万円となります。

 

年齢でローン期間が決まります、年齢は借入額を大きく左右します。

 

【物の審査】

新築一戸建は、担保価値が出やすいので販売価格+10%(諸費用分)迄借入できます。

新築建売をフルローンで購入する場合

※自己資金0円で購入する方法については別記事を参照「自己資金0円で住宅購入できますか」はコチラ

「新築一戸建て2000万円の物件を諸費用も全額借り入れして買いたい」

・夫30才正社員年収300万円

・妻30才パート年収100万円

・車のローンが月々1万円。その他の借り入れ無

※夫名義で購入。月の支払いを低くしたいので金利を重視、期間は35年

 

《金利重視でフルローン》 

①埼玉りそな銀行の変動0.47%(事務手数料2.2%)又は変動0.55%(保証料型)

②イオン銀行の変動0.52%(定率手数料2.2%)

他に、JAの変動0.50(保証料)など検討。

 

《諸費用の借り入れ》銀行によって諸費用借入額の限度が違います。

埼玉りそなは、物件価格の約10%迄、イオン銀行は5%迄なので

物件価格が2000万円だと、りそな200万円、イオン銀行は100万円程度が上限。

 

※フルローンを希望の為、埼玉りそなで借り入れを試算。

 

・埼玉りそな銀行(返済比率35%、審査金利3.3%)

 

年収300万円の借入可能な額は 2,170万円です。

物件価格2000万円+諸費用170万円で、充分購入できます。

 

ここから、現在の借り入れ状況を見ていきます。

 

月1万円のローンがあると、借り入れ可能額は1,910万円。

なんと260万円も借入れが少なくなります。

 

《借入金額を増やす方法》

①夫婦の収入を合算する。

埼玉りそな銀行は「連帯保証で収入合算」ができます。夫のローンの連帯保証人に妻がなり

年収の半額まで足せます。※但し、合算年収は100万円から。

 

・夫年収300万+妻年収の半額50万=350万円

借り入れ可能額は2,280万円になります。

フルローンで諸費用込み2,000万円の物件に届きます。

 

・2,200万円借入すると、月々の支払いは56,817円です。(変動金利0.47%・期間35年・元利均等)

※繰り上げ返済を考えていたり、保証料の金利乗せを希望するなら保証料型も検討しましょう。

合算者がいない場合、審査基準が緩やかな金融機関に申し込む。

信用金庫は、実行金利で審査しますので、借入可能額は増えます。カーポートを付けたり外構工事もしたい場合は諸費用が多く借り入れできる信金が良いです(但し諸費用を多く借りると保証料が増えるので程々に)

・埼玉縣信用金庫変動金利0.625%~

 

【ポイント】

・借り入れ可能額を知るには

①年収(源泉票の左上の税込み年収)

②現在の借り入れ状況(車のローン、リボ払い等)

③銀行の審査基準(返済比率・審査金利)

 

・借り入れ額を増やす方法は

①収入合算は、連帯債務・連帯保証・ペアローンがあり、金融機関によって異なる。

②銀行により、世帯収入の見方が異なる(例えば、埼玉りそなは合算者年収の半分、武銀は全部足せる等)

③収入合算できないとき⇒審査基準(返済比率・審査金利)が緩やかなところに申し込む、信金は審査金利が実行金利の為、銀行より借り入れ可能額は増えます。

④フラット35を検討する

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