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【変動金利と固定金利】選び方の正解は?

みんなどうやって決めているのか?都道府県で選んでいる金利が違う理由は?

住宅ローン変動金利と固定金利選び方の正解は?
住宅ローン、変動金利と固定金利、選び方の正解は?

全国平均では、変動が68%、固定期間選択が17%、全期間固定が15%と変動金利を選ぶ方が多い

住宅金融支援機構の「民間住宅ローンの利用者調査2018年度」によると、新築建売購入者は68%の方が変動金利を選択しており、固定期間選択が17%、全期間固定が15%とのこと。

金利の種類は、①変動②固定期間選択③全期間固定 の3種類です。

変動金利は半年ごとに金利の見直しをします、近年、低金利が続いている為、約7割の方が選択しています。

固定期間選択は当初〇年は固定金利で、期間終了後は、原則変動金利になります(再度固定が選べる銀行もあります)

固定期間は2年・3年・5年・10年・15年・20年等があります。

全期間固定金利は、扱っている金融機関があまりないため、ほぼフラット35です。(金融機関別に全期間固定の割合を見ると、銀行9%、信金15%、モゲージ76%となっている)

みんなどういう理由で住宅ローンを選んでいるのか?

引き続き、住宅金支援機構の調査によると、住宅ローンを選んだ理由ベスト3は(フラット35を除く)※n=1369 サンプル数

 

1位「金利が低い」72%

2位「住宅販売(営業マン)の勧め」22%

3位「団信保険の充実」21%

となっています。(複数回答の為、計が100を超えます)以下、「諸費用(手数料)が安い」「金利上昇に備えたい」等が続きます。

金利が低い住宅ローンを営業マンに紹介されて借りる方が多く、結果的に変動金利を利用される方が多いということがわかります。

北関東は変動が67%固定10年が30%。北海道、四国は固定10年が、北陸では固定2年が最も多い!

金融住宅支援機構の全国金融機関動向調査資料2019年度版によると、北海道は変動金利で借りる人が全体の0.2%で固定10年が46%と一番多く地域によって随分差があり(注:北海道は変動金利より固定10年の方が低金利!)。地域ごとに住宅ローンの金利設定が違うこともあり、選び方も変わるようです。

コチラにリンクしておきますので興味のある方はどうぞ

埼玉では、低金利なこともあり固定10年が人気

固定期間は金利が上がる不安が無いことと、金利が低いことが固定10年人気の理由です。

例えば、埼玉りそな銀行は、手数料型の変動金利は0.47%で固定10年は0.645%と変動金利より若干高めですが、固定5年が0.995%ですので、固定10年にお得感があります。

また、武蔵野銀行は変動金利0.775%に対し、固定5年が0.65%、固定10年が0.7%と変動金利より低金利に設定していることもあり、固定金利を選択される方が多いです。※金利は2020年6月現在

 

固定期間は金利が上がらない安心感がありますが、変動金利のように125%ルール(※事項で説明)が無いため、金利の上昇があった場合は、固定期間終了後に返済額が増えることがあります。

 

固定期間後に子育てがひと段落する、又は10年後にまとまったお金が入る予定がある人にお勧めです。

変動金利の5年ルールと125%ルールを知りましょう

変動金利は低金利が魅力ですが、金利が上がると返済額が増えるので不安に感じる方も多いと思います。変動金利二つのルールを解説します。

変動金利は、半年ごとに金利の見直しをしますが、半年ごとに返済額が変わっては家計の維持が大変なので、どんなに金利が上がっても5年間は返済額が変わらないというルールを多くの金融機関が採用しています。(5年ルール)

また、5年後の返済額上限は25%増しまで(125%ルール)という2つのルールがあります。

 

例えば月々10万円の返済で、金利が上昇した場合は5年間は月々10万円の返済は変わらず、5年後は12万5千円が上限となります。

上がった金利の支払いは、元金と利息の割合で調整しますので元金の返済が少なくなります。

当初の予定より残ってしまった元金は、最終回にまとめて払うことで調整します。

 

金利上昇があった時は、問題を先延ばしにするということです、最終回までに何らかの手を打つことになります。

5年ルールと125%ルールを採用していない金融機関もあります。(例:新生銀行)

実は変動金利と固定金利は金利の決まり方が違います

変動金利は、日銀が決める政策金利(短期プライムレート)に、固定金利は新発10年物国債の利回りに、固定3年や固定5年は円金利スワップレートで、それぞれ決まるとされています。

固定10年の金利は、新発10年物国債の流通価格が上がると下がり。国債の流通価格が下がると上がります

現在、国債の流通価格が高いので固定10年が低金利になっています。

また、固定金利は市場の実態より先に思惑で変わるので、変動金利より先に上がるとされています。

金利の決まり方は複雑なものですが、住宅ローンを借入する際には、変動と固定の金利は違う基準で決まっていることを知って頂きたいと思います。

まとめ

住宅ローンは長期に渡り返済していくもの、目先の金利だけではなく自分に合う商品を選びましょう。

①収入や家族構成の変動など、先を見てライフプランを考える。

②自分ではどうにもできない景気の変動は必ずあることを前提に選択をする(ここ20年低金利だが、平成バブル時は変動金利8%超えた)

③変動金利、固定金利のメリット・デメリットを理解する。

・変動金利:金利を重視する方向け。ここ20年近く低金利が続いていることもあり、約7割の方が利用している。

金利上昇場面では、5年ルールと125%ルールがある(問題を先延ばしにする方法、採用していない銀行もある)

変動金利から固定金利に変更できないローンもあるので要確認。

 

・固定期間選択型:〇年間は固定金利、設定期間が終了すると原則、変動金利になる(固定再設定できるところもあります)。当初固定は10年固定を選ぶ方が多く、その理由は、住宅ローン減税との兼ね合いもあり金利が1%以下の水準であることと、10年間は金利が上がらない安心感。

注意点として、固定期間終了後に変動金利に移行した場合、5年ルール・125%ルールが適用されないため、金利上昇場面では、月々の返済額が増える可能性がある。

 

・全期間固定金利:金利の変動を心配せずに返済を進めていきたい方にお勧め、現在、フラット35が低金利で人気。

 他には、埼玉縣信用金庫の固定35年が1.375%。但し、貸し出し総量が決まっているので気になる方は早めにチェックしましょう。

住宅ローン選び方のまとめ
住宅ローンの選び方

【この記事を書いた人】

桜コンサルティング代表 菅 弘之

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー(2級ファイナンシャル技能士)

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