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【繰り上げ返済】とは?買う前に知っておくこと

銀行は教えたくない、住宅ローン繰り上げ返済そのメリットとは?

繰り上げ返済のメリットとデメリット
繰り上げ返済のメリットとデメリット

繰り上げ返済のメリットとは

繰り上げ返済とは、月々の返済以外に、まとまった額を返済するものです。

 繰り上げ返済のメリットとは、本来払う利息を減らせることです。

 

ローンの返済は「元金と利息」を月々返済していきます。

繰り上げ返済は「元金のみ」をまとめて払うことで「利息」の支払いを減らすことができます。

元利均等の住宅ローンは、返済当初、利息の返済が多く、中々元金が減りません。

そのため、ローン返済開始から10年位までに繰り上げ返済をすると利息削減効果が大きいです。

繰り上げは「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類

①期間短縮型は、月々の返済額はそのままで、返済期間を短くする方法です。

1年分の元金を繰り上げ返済すると、返済期間が1年短縮するイメージです。

 

②返済額軽減型は、月々の返済額を減らし、返済期間はそのままにする方法です。月々の負担が少なくなります。

 

いずれの方法も、利息は減りますが、利息削減効果が大きいのは、期間短縮型です。

繰り上げ返済は「期間短縮型」をされる方がほとんどです。

ネットで手続きをすると、繰り上げ返済の手数料が無料という銀行が多いです、但し、銀行員に仕組みとルールを確認してからやりましょう。(期間短縮で、借り入れが10年を切ってしまい、ローン控除が受けられなくなった方がいました)

住宅ローンは、15.7年で完済している!

2019年度の民間住宅ローンの貸出状況調査(住宅金融支援機構調べ)によると、住宅ローン貸出期間は平均で26.7年、完済までの期間は単純平均で15.7年とのことです。出典のリンクはコチラ

 

2018年の実績ですが、なんと15.7年で完済しているということ。

皆さんせっせと繰り上げ返済をされているようです。

借入から10年位までに元金を減らすと効果的ということがデータからわかります。

事務手数料型と保証料型どちらがいい?

事務手住料型と保証料型が選べる場合は、繰り上げ返済が決め手になります。

 

《事務手数料型》①保証料がかからない②借入金の2.2%の事務手数料がかかる③保証料型より金利が低い

《保証料型》①保証料がかかる②事務手数料は3万~5万円程度③事務手数料型より金利が高い

 

ポイント】繰り上げで期間短縮した場合、事務手数料は戻らない。保証料は戻りがある。

 

どちらか選べる銀行では、事務手数料型が保証料型よりも低金利なことで、選ばれています。

事務手数料型は、繰り上げ返済をすると戻り金が無いことがデメリットなのですが、おおむね15年以内に繰り上げ完済をするのならば、従来の保証料型の方が戻り金がある分、有利となります。

この辺は、悩みどころですね。子育てに費用が掛かって、繰り上げ返済をする余裕が無いこともよくありますので、はっきりと決められる方は少ないです。「金利が低いので事務手数料型にしておくか」という方がほとんどです。

まとめ

・本来払う利息が減るので、繰り上げ返済のメリットは大きい

・返済開始10年以内にすると、大きく元金が減り、利息が減る。

・期間短縮型の方が、利息を減らす効果が高いので、こちらがお勧め。

 

・(借入前に検討するなら)事務手数料型は繰り上げ返済で戻り金が無いが、低金利。

・保証料型は、戻り金がある、繰り上げ予定を考えているなら保証料型で借入をする。

・銀行は繰り上げ返済のメリットをあまり説明しない。

・繰り上げ返済をするときは、「銀行員に聞いて、手続きはネットですると手数料が無料」で間違いがないと思います。

《この記事を書いた人》

桜コンサルティング代表 菅弘之 宅地建物取引士 ファイナンシャル・プランナー(2級FP技能士)

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