ローン返済中の家から住み替えする方法！2026年の最新税制とスムーズな手順を解説

結論から言うと、現在の住宅ローンが残っていても住み替えは十分に可能です。 ただし、大前提として「今の家を売却するときに、残っているローンを全額返済して抵当権を抹消する」必要があります。

売却額だけでローンを完済できない（オーバーローン）場合の解決策として、以下の2つの手法や専用のローンが使われます。

1. 売却先行と購入先行

• 売却先行（おすすめ）： 今の家を先に売却し、売却代金が確定してから新しい家を探す方法です。資金計画が狂いにくく、ローン完済の目処が立ちやすいのがメリットです。

• 購入先行： 理想の物件を先に見つけて購入する方法です。気に入った家を逃さないメリットがありますが、一時的に二重ローンになるリスクや、今の家がいくらで売れるか分からない不安があります。

2. 住み替えローン（買換えローン）の利用

今の家の売却代金で足りなかった分の住宅ローン（残債）を、次に新しく購入する家の住宅ローンに上乗せして一緒に借り入れることができる専用のローン商品です。

2026年現在、埼玉エリアでの住み替えにおいて強い味方になるのが、地元の主要銀行である埼玉りそな銀行の住み替え関連商品です。

埼玉りそな銀行（りそなグループ）では、ユーザーの売却状況に合わせて「住みかえプラン」と「住みかえローン」の2つの画期的な選択肢を用意しています。

1. 新居の購入を先行できる！『住みかえプラン』

「良い物件を先に見つけたけれど、今の家が売れるまで二重ローンになるのが怖い…」という方に最適なプランです。

• 最長1年間の元金返済据え置き： 新居に引っ越してから最長1年間、旧居が売れるまでの間は新居分の住宅ローンの元金返済を据え置き（利息のみの支払い）にできます。

• 売却を焦る必要がない： 1年間の猶予があるため、買い叩かれることなくじっくり希望価格での売却を目指せます。

• 審査の優遇： 審査の際、旧居の住宅ローンは返済比率の計算に含めず、新居のローンのみで審査してもらえるため、融資が通りやすいのも大きな特徴です。

2. ローンが残っても一本化！『りそな住みかえローン』

「今の家を売っても住宅ローンを完済できない（オーバーローン）」という方向けの、いわゆる王道の住み替えローンです。

• 最大1,000万円まで残債を上乗せ： 売却しても返しきれなかった現在のローンの残債を、新しく購入する新居の住宅ローンに最大1,000万円まで上乗せして一まとめに借り入れが可能です。

• 他行からの乗り換えもOK： 現在の住宅ローンが埼玉りそな銀行以外（フラット35や他行）であっても利用することができます。

📌 プロからのワンポイントアドバイス 埼玉りそな銀行の「住みかえプラン（購入先行）」を利用する場合、新居への入居から1年以内に旧居を売却・完済する必要があります。また、「住みかえローン（残債上乗せ）」の場合は、新居の購入日と旧居の引き渡し日（完済日）を同日に設定するというタイトなスケジュール管理が求められます。

どちらのプランがご自身の資金計画や売却活動に合っているかは、事前のシミュレーションが非常に重要です。

2026年度（令和8年度）の税制改正により、住宅に関する優遇制度にはいくつか大きな動きがありました。買い替えの資金計画に関わる重要なポイントを押さえておきましょう。

① 住宅ローン控除が2030年末まで5年間延長！

2025年末で終了予定だった住宅ローン控除（減税）が、2030年末まで5年間延長されることが決定しました！ 買い替え先の新居でも、以下の基本ルールで控除を受けることができます。

• 控除額： 原則として「年末時点の住宅ローン残高 × 0.7％」が所得税・住民税から控除

• 子育て世帯・若者夫婦世帯への優遇： 19歳未満の子を持つ世帯や、夫婦のいずれかが40歳未満の世帯は、借入限度額が通常枠に1,000万円上乗せ（新築の長期優良住宅等なら最大5,000万円まで対象）

② 中古住宅（既存住宅）の控除期間が13年に拡大！

これまで中古住宅の住宅ローン控除期間は原則10年間でしたが、2026年以降の入居分からは、省エネ性能などの要件を満たせば新築同様に「最長13年間」へと拡充されました。 「今の家を売って、質の良い中古一戸建てをリノベーションして住む」という住み替えの選択肢が非常に選びやすくなっています。

⚠️ 注意点（省エネ基準の厳格化）： 2028年以降、省エネ基準に適合しない新築住宅は住宅ローン控除の対象外となる方針です。今後の資産価値を保つためにも、買い替え先は省エネ性能の高い住宅を選ぶのが鉄則です。

今の家が購入時よりも高く売れて利益（譲渡所得）が出た場合、その家を「何年持っていたか」で税率が約2倍も変わります。

この判定は「売却した年の1月1日時点」で行われます。

2026年中に売却する場合の判定基準

2021年以降に買ったマイホームを2026年中に売却すると「短期譲渡」となり、税負担が重くなります。ただし、マイホーム（居住用財産）の売却であれば、利益から最大3,000万円まで控除できる「3,000万円特別控除の特例」などが使えるため、実際の税金が0円になるケースも多くあります。

※ただし、マイホーム売却の特例と新居での住宅ローン控除は併用できない（選択制になる）場合があるため、どちらがお得か事前のシミュレーションが不可欠です。

1. 今の家の売却査定をする（まずはいくらで売れるか、残債を消せるかを把握）

2. 新居の予算を組む（2026年の税制や現在の金利動向を踏まえる）

3. 売却と購入のタイミングを不動産会社と相談する

住み替えは「今の家の売却」と「新しい家の購入」を同時に進めるため、通常の売買よりも専門的な知識とノウハウが必要です。

桜コンサルティングでは、幸手・久喜・春日部エリアを中心に、住宅ローンが残っている状態からの住み替え相談や資金計画のシミュレーションを無料で承っております。

「我が家の場合はどうなる？」と気になった方は、ぜひお気軽にお問い合わせフォームや公式LINEからご相談ください！

《この記事を書いた人》

桜コンサルティング　菅　弘之　　

宅地建物取引士・２級FP技能士

埼玉県幸手市の不動産屋です、実務に基づく不動産情報をブログにしています。不動産や資金計画のことをわかりやすくお伝えします。

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