新築建売の未公開物件とは「建築確認前」の物件のこと
「未公開物件の情報はありますか？」と、尋ねたら
「お客さんはラッキーだ！誰も知らないお得な物件があるんですぜ」と不動産屋が微笑んだ。みたいな話ってホントかな？
誰しも「会員限定」とか「特別な事情」なんていうのに弱いですよね。
「他言無用でお願いします」なんて言われたい。
「未公開物件＝掘り出し物」と思っている方が多いのですが、そうではありません。
新築戸建ての未公開物件情報とは「広告開始前の物件情報」のことです。
新築一戸建ては「建築確認後に広告すること」が法で決められている為、建築確認が取れていない状態のことです。
建築確認前は土地売りで広告して、確認後は建売に切り替えて広告することもあります。
ビルダーさんは土地を仕入れた段階で、不動産屋へ「●●市××で新築予定、●月」と情報を流しますので
未公開物件を知りたい場合は「この地域で新築の予定はありますか？」と地元の不動産屋に聞くと教えてくれます。
地域限定で探していると知りたい情報ですが、すぐに広告開始になるので慌てる必要はないです。
新築の建売は、売り出し価格から徐々に価格の見直しをしてきます、大まかにいうと
①広告開始(着工）⇒②上棟⇒③完成の順に価格の見直し（値下げ）をすることを覚えておきましょう。
「売主」は「なるべく早く売れると儲けが大きい」ことになります。
【売主の立場】新築一戸建ては「商品」、利益を最大化するには「早く売る」こと。
⇒土地を仕入れたら、最速で広告開始をする、「未公開時期を最短にする」となります。
建築前に「今なら、壁紙や仕様が選べます」という広告を打つのは、早く売りたいからです。
未公開物件という時期はありますが、「建築確認前価格＝不動産市場にもまれる前の価格」ということです。
【仲介不動産屋の立場】「仲介手数料は物件価格で上下する為」完成前価格で購入してもらうと利益が最大化することになります。
「未公開物件あります」の理由になります。
【買主の立場】いまや新築一戸建ては、アットホーム・SUUMO等のサイトですべての情報が得られます。
学区や実家の近く等でさがしているばあいは、地元の不動産屋に「情報来たら教えてね」と頼めばメールしてくれます。
相場と比べ、予算に合わせて購入を検討しましょう。
会員登録で未公開物件情報が見られます！とは
ネットでよく見るこの広告の狙いは、あなたの個人情報を手に入れて営業を掛けることです。
「埼玉の未公開物件約７０００件！」という広告を見たことがありますが、「埼玉にそんなに未公開物件あるのかー」と思います。
会員登録欄に、氏名、住所、電話番号、メアド等の個人情報を入力し「個人情報の同意」にチェックすると
「未公開物件の情報」を提供するというもの。
営業力の強い不動産屋が取る手法です、「ガンガン営業かけられたい」という方に向いています。
営業の流れは
①ネットで会員登録
②会員限定イベントの参加（クオカードあげます！で来店してもらう）
③会員限定セミナーの参加（上手な家の買い方！で来店してもらう）
となります。
レインズの物件をみられます
レインズは、不動産業者間の情報システムのことです。一般には公開していない為、掘り出し物件があると思われがちですが。実際はアットホームの掲載物件と同じものしかありません。
まとめ
①新築一戸建ては、売って儲けるための「商品」です。未公開にする理由は無い⇒お得情報は無い
②未公開時期は「建築確認前」のこと
③不動産屋は「業者間情報（レインズ）」で物件情報を共有している。どこの不動産屋も、基本物件情報は同じ
（特定の不動産屋だけ持っている情報があっても、何十件、何百件もない）
④会員登録で個人情報を業者に渡すリスクがある。
⑤最初に「購入見積もり」を出してもらうようにする。「金額」ではなく「項目」をチェックする。
⑥数千円のクオカードをもらったばかりに100万円以上損をすることがあります。
