フラット35の事前審査結果には「承認」「否決」以外に「留保」があります。

フラットの審査は、事前審査を受付金融機関（窓口となる銀行や代理店）が行い、本審査は住宅金融支援機構が厳格に行います。事前審査は本人確認書類や源泉徴収票、個人信用情報のチェック程度ですが、本審査では住民票や課税証明書などの公的証明書、さらに物件の技術基準までを細かく確認します。

「留保」とは、窓口の金融機関での簡易審査ではローン承認の確定的な判断ができず、「機構にすべての書類を回して、本審査でじっくり判断してもらいましょう」という状態です。 留保になるケースはわりとよくあります。本審査でしっかり書類を出せば承認（パス）となることも多いので、諦めずに進めることが大切です。

⚠️ 2026年現在の最大のリスクは「本審査中の金利上昇」です 2022年当時は1.5%前後だったフラット35（借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下）の金利は、日銀の政策転換や長期金利の上昇に伴い急騰しており、2026年6月時点には3.21%（最多金利）にまで達しています。

フラット35の金利は「申込時」ではなく「融資実行時（引き渡し時）」の金利が適用されます。「留保」になって本審査の結果を待っている間や、引き渡しが先になる新築建売物件の場合、数ヶ月の間にさらに金利が引き上がり、当初の資金計画（毎月の返済額）が狂ってしまうリスクがかつてないほど高まっています。

住宅購入の一般的な流れは「①事前審査の承認 ➡ ②不動産売買契約 ➡ ③住宅ローン本審査」です。しかし、フラットの事前審査が「留保」になった場合は、「①ローン本審査の承認 ➡ ②不動産売買契約」というイレギュラーな順序を建売業者（売主）から求められます。

フラットの本審査は結果が出るまで通常1〜2週間かかります。2026年現在、資材高騰などの影響でコンパクトかつ割安な新築建売はスピード勝負となっており、本審査を待っている間に、事前承認をすんなり取得した他の買主に物件を先を越されてしまうケースが多発しています。

※もし希望の物件が他の方に売れてしまっても、本審査の承認（ハコ審査のベース）さえ通っていれば、同価格帯の別の物件で再チャレンジ可能です。諦めずに次を探しましょう。

フラット35は窓口（金融機関・代理店）によって審査の「実質的な窓口基準」が異なります。同じ人・同じ条件で出しても、A銀行では「事前OK」、B銀行では「留保」になることがあります。

近年、建売業者は審査トラブルを非常に嫌うため、「事前審査が甘いと言われる特定の代理店経由のOK」は、実質「留保」と同じ扱いとみなされ、本審査で承認が出るまでは契約を拒否されるケースが増えています。不動産会社と相談し、信頼性の高い窓口から打診することが重要です。

すんなり「事前承認」を勝ち取るため、また借入がある場合に「条件付き承認（既存のローンを完済すれば融資する）」に持ち込むために、以下の対策を必ず行いましょう。

1. 2026年からの新基準を把握する

• 床面積要件の緩和（1LDK等のコンパクト物件も対象に） 2026年より、一戸建ての床面積要件が従来の「70㎡以上」から「50㎡以上」へ緩和されました。都市部の狭小住宅やコンパクトな建売もフラット35を利用しやすくなっています。

• 家計の「返済余力」へのシフト 審査では、単なる年収の倍率（返済比率）だけでなく、カードのリボ払い、スマホの分割払い、自動車ローンなどが厳しく合算されます。特に「複数カードでのリボ払い」がある状態での申し込みは、高確率で留保または否決になります。事前にすべてオープンにし、可能な限り完済（または完済条件付きを狙う）しておきましょう。

2. 事前に「個人信用情報」を開示する

事前審査を申し込む前に、CIC・JICC・KSCといった信用情報機関で自分のクレジット状況をご自身で確認することをおすすめします。税金の滞納や携帯料金の引き落とし漏れがないかも、2026年の厳しい審査を乗り切るための必須チェック項目です。

《この記事を書いた人》

桜コンサルティング 菅弘之 宅地建物取引士 / 2級ファイナンシャルプランニング技能士 埼玉（幸手・久喜など）で不動産業を経営。実務と2026年現在のリアルな住宅ローン・金利動向に基づいたアドバイスを行っています。お気軽にご相談ください！

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