【2026年最新税制】「新築後未入居」はお得？知っておくべき住宅ローン控除の罠と賢い選び方

誰も入居していないものの、「建物が完成（竣工）してから1年以上が経過した物件」を指します。 法律（品確法）の上で「新築」と呼べるのは「建設工事完了から1年未満で、かつ人が住んだことがないもの」と定義されているため、1年を過ぎると、未入居であっても法律上は「既存住宅（中古住宅）」の扱いになります。

１．2026年最新ルール：新築と中古（築1年以上）のローン控除比較

2026年の税制改正により、中古住宅（既存住宅）でも省エネ基準を満たしていれば新築と同じ「13年間」の住宅ローン控除が受けられるようになりました。

そのため、築1年未満（新築扱い）と築1年以上（中古扱い）の最大の違いは、期間ではなく**「省エネ基準を満たしていない（その他の住宅）場合の扱い」**にあります。

• 築1年未満（新築扱い）で入居： 省エネ非適合ならローン控除は 「0円（対象外）」

• 築1年以上（中古扱い）で入居： 省エネ非適合でも 「期間10年間・借入上限2,000万円」 の控除が受けられる

狙っている未入居物件が「省エネ基準を満たしていない」場合は、あえて完成から1年が経過して「中古扱い」になってから購入したほうが、ローン控除が使える分だけトータルでお得になるという逆転現象が起こります。

1. 省エネ物件なら期間はどちらも「13年」 長期優良・ZEH・省エネ適合のいずれかであれば、築1年未満（新築扱い）でも築1年以上（中古扱い）でも、控除期間は同じ「13年間」です。

2. 違いは「借入限度額（上限）」にある 「長期優良住宅」を一般世帯が買う場合のみ、新築扱いなら4,500万円ですが、中古扱い（築1年以上）になると3,500万円に下がります（※ZEH水準や省エネ適合住宅、また子育て世帯の場合は新築・中古での上限額の差はほぼありません）。

3. 「その他の住宅（非適合）」だけが期間・手厚さが逆転する 省エネ基準を満たさない物件の場合のみ、新築扱いは「対象外（0年）」ですが、築1年以上経過して中古扱いになると「期間10年・上限2,000万円」の控除が受けられるようになります。

2. 新築と中古、登録免許税（登記費用）の違い

家を購入した際にかかる登記費用（登録免許税）の軽減税率にも差があります。築1年以上の未入居物件は「中古（既存住宅）」の税率が適用されます。

• 新築（築1年未満）： 所有権の「保存」登記となるため、軽減税率は 0.15%（長期優良住宅等は0.1%）です。

• 未入居住宅（築1年以上・中古扱い）： 売主名義から買主名義へ所有権を「移転」する登記となるため、軽減税率は 0.3% になります。

※未入居住宅のほうが、登記費用（税金分）は少し高くなります。

3. 新築と中古、不動産取得税・固定資産税の違い

不動産取得税（購入時にかかる税金）

どちらも軽減措置（1,200万円控除、長期優良なら1,300万円控除）がありますが、築1年以上経過した未入居住宅は中古扱いとなるため、「新築された中高層耐火建築物以外の住宅」としての控除要件（床面積50㎡以上240㎡以下など）を満たす必要があります。実務上、一般的なファミリー向け建売であればどちらも税額が0円か極めて少額になるケースが多いです。

固定資産税（毎年かかる税金）

新築一戸建てには、一定期間「建物分の固定資産税が1/2に減額」される特例があります。

• 新築（築1年未満）： 入居から 3年間（長期優良は5年間）、建物分の固定資産税が1/2に減額されます。

• 未入居住宅（築1年以上・中古扱い）： この特例は「新築された年から数えて3年間」適用されるため、誰も住んでいなくても完成から時間が経っている分、減額特例を受けられる期間が短くなります。（例：完成から1年半後に購入した場合、残り1年半しか減額期間が残りません）。

4. 新築と中古、国の補助金（子育てエコホーム支援事業など）の違い

国が実施している新築購入向けの大型補助金（例：「子育てエコホーム支援事業」など）は、「新築住宅（完成から1年未満かつ未入居）」であることが絶対条件となっています。

• 新築（築1年未満）： 子育て・若者夫婦世帯であれば、ZEH水準で80万円、長期優良住宅で100万円の補助金が申請可能です。

• 未入居住宅（築1年以上・中古扱い）： 中古住宅扱いとなるため、新築向けの補助金は1円も申請できなくなります。（中古向けのメニューは「リフォーム工事」に対する補助がメインとなるため、そのまま入居する場合は原則対象外です）。

5. まとめ、新築と中古（未入居含む）

1. 省エネ非適合物件なら「築1年以上（中古扱い）」を狙うのが有利 新築だとローン控除が使えない物件でも、築1年を超えれば中古住宅としてローン控除（10年間）が復活します。

2. 高い省エネ物件（ZEHや長期優良）なら「築1年未満（新築扱い）」のうちに買うのがお得 ローン控除が13年間フルに受けられ、さらに国から最大100万円規模の「新築向け補助金」を受け取れるチャンスがあるためです。

3. 固定資産税の減税期間が削られるデメリットに注意 誰も住んでいなくても、完成した時点から固定資産税の3年間減額タイマーは進んでしまっています。

この「築1年」という境界線を理解し、物件の省エネ性能に合わせて購入タイミングや交渉を見極めるのが、2026年現在の賢い住まい選びの戦略です。

1. 品確法の「10年保証」が対象外に

新築であれば、法律によって「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」に10年間の瑕疵（かし）担保責任が義務付けられています。 しかし、築1年以上の未入居物件（中古扱い）になると、この義務がなくなります。売主が宅建業者の場合は「2年以上の契約不適合責任」に短縮されることが多いため、保証期間の確認が非常に重要です。

2. 誰も住んでいなくても「経年劣化」は進む

「未入居＝新品」と思いがちですが、人が住んで換気や通水をしない家は、かえって傷みやすい傾向にあります。内見時には、配管の臭気や、結露・カビなどをプロの目でチェックする必要があります。

結論から言うと、「省エネ基準を満たして『住宅ローン控除13年』を確保しつつ、さらに『仲介手数料無料（売主がビルダー）』で購入できる未入居物件は、間違いなくお買い得」です！

例えば、新築時の価格から数百万円下がっている物件で、

• 2026年最新ルールで、中古扱いでも住宅ローン控除が13年間受けられる（省エネ適合の場合）

• 売主がビルダーなので桜コンサルティングなら仲介手数料（約100万円）も0円！

となれば、補助金や固定資産税の減税を考慮しても、差し引きで200万〜300万円近くおトクにマイホームが手に入る計算になります。

• [ ] 建物完成から「何ヶ月」経過しているか？

• [ ] 築1年以上の物件の場合、省エネ適合証明書を発行できるか？（これで住宅ローン控除13年を狙えます！）

• [ ] その物件の売主は「ビルダー（分譲会社）」か？（ビルダーなら当店で手数料0円に！）

• [ ] 物件の値引き額は、各種補助金などの減少分（最大100万円前後）をしっかりとカバーできているか？

「気に入った未入居物件があるけれど、これって売主はビルダー？」 「結局、この物件を買うと私の場合はトータルいくら浮く？」

そんな疑問は、ぜひ桜コンサルティングにご相談ください。

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《この記事を書いた人》

桜コンサルティング代表　菅　弘之　

宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー（二級FP技能士）

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