【繰り上げ返済】とは？家を買う前に絶対に知っておくべき仕組みと2026年現在の注意点

繰り上げ返済とは、毎月の決められた返済額とは別に、まとまった資金を充てて元金を前倒しで返済することです。

最大のメリットは、本来支払うはずだった「利息」を減らせることです。

住宅ローンの返済（元利均等返済）は、借入当初ほど毎月の返済額に占める「利息」の割合が高く、元金がなかなか減りません。そのため、ローン返済開始から10年〜15年程度の早い段階で繰り上げ返済を行うと、利息の軽減効果が非常に大きくなります。

繰り上げ返済には次の2種類の方法があります。

1. 期間短縮型（おすすめ） 毎月の返済額は変えずに、ローンを返す「期間」を短くする方法です。利息を減らす効果（総返済額の軽減効果）が最も高いため、多くの方がこちらを選びます。

2. 返済額軽減型 返済期間はそのままで、毎月の「返済額」を減らす方法です。今後の教育費や収入の変化に備えて、月々の生活にゆとりを持たせたい場合に有効です。

現在では多くの金融機関が、インターネットバンキング経由での繰り上げ返済手数料を「無料」にしています。ただし、手続きをする前に必ず確認すべき注意点があります。

⚠️ 【2026年現在の重要な注意点】住宅ローン控除との兼ね合い 期間短縮型で繰り上げ返済を行った結果、「当初の借入日から完済までの期間」が通算で10年未満になってしまうと、その時点で住宅ローン控除（減税）が受けられなくなります。 2022年以降の税制改正により控除率は0.7%となっていますが、依然として大きな減税効果があるため、控除期間中は繰り上げ返済のタイミングを慎重に見極める必要があります。

住宅金融支援機構の調査（民間住宅ローン貸出状況調査）などのデータを参照すると、住宅ローンの当初の設定期間は平均して約27年前後ですが、実際の完済までの期間は平均で15年〜16年程度となっています。

多くの方が、定年退職やライフステージの変化に合わせて、手元資金に余裕ができたタイミングで積極的に繰り上げ返済を行い、早期完済を目指していることが分かります。

住宅ローンを契約する際、「事務手数料型」と「保証料型」の選択を迫られますが、ここでも繰り上げ返済の計画が深く関わってきます。

• 《事務手数料型》

  • 保証料は0円。

  • 借入金額の2.2%（税込）などの高額な事務手数料が先払い。

  • 金利が低めに設定されているケースが多い。

  • 【デメリット】 途中で繰り上げ完済しても、支払った事務手数料は1円も戻りません。

• 《保証料型》

  • 外枠方式（金利上乗せ）や一括前払いなどで保証料を支払う。

  • 事務手数料は3万〜5万円程度と安い。

  • 【メリット】 早期に繰り上げ完済した場合、期間に応じて保証料の一部が戻ってくる（戻り保証料）場合があります。

【選び方のポイント】 現在の低金利環境では、金利メリットを重視して「事務手数料型」を選ぶ方が大半を占めています。しかし、10年〜15年以内など非常に早い段階での全額繰り上げ完済を確実に予定している場合は、保証料の戻りがある「保証料型」の方がトータルで有利になるケースもあります。ご自身のライフプランに合わせた試算が必要です。

• 繰り上げ返済は利息を減らす効果が高く、特に返済初期〜10年目までに行うと効果的。

• 基本は効果の高い「期間短縮型」がおすすめだが、返済期間が10年未満になると住宅ローン控除が打ち切られるので注意。

• 近年のデータでも、多くの人が15年前後で賢く繰り上げ完済している。

• 「事務手数料型」は金利が低い反面、繰り上げ返済しても手数料の戻りがない。

実際の返済シミュレーションや、どちらのプランが最適か迷った際は、ぜひお気軽に当ショップのファイナンシャルプランナー（FP）までご相談ください。

《この記事を書いた人》

桜コンサルティング代表　菅弘之　宅地建物取引士　ファイナンシャル・プランナー（2級FP技能士）

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