自己資金があると借入条件は良くなります
自己資金があるとローンの借入条件は良くなります。
例えば「イオン銀行住宅ローン」は物件価格の80％までの借り入れは変動金利0.38％、物件価格の80％以上の借り入れは変動金利0.43％です。
ローン３０００万円を期間３５年で試算すると
①金利0.38％の月々支払は７６，２９５円
②金利0.43％は月々７６，９５１円となり、月あたりの差額６５６円、３５年の利息差は２７５，５１５円となります。
今は「月６５０円位の差ならフルローンで借りる」という方が多いです。もちろん３５年間変動金利がそのままということはないでしょうし借入額と借入期間によっても総返済額は変わります。詳しくはFPに相談してみましょう。
物件価格以外の「諸費用」も借入、いわゆる「頭金０円のフルローン」は注意が必要です。
①諸費用分も合わせて住宅ローンで組める銀行
②諸費用ローンは別のローンになる銀行
③諸費用分を借りると金利や保証料が高くなる銀行と銀行によって住宅ローンの扱いが異なります。
※諸費用分は自己資金で用意すると条件も良くなりますし、借入後も良い影響があります。
家賃を払いながらの貯金は難しい、ならばどうする？
日本は約３０年も給料が上がっていないとニュースになっていました。
３０年前は社宅に安く住めたり、社宅が無い地方に転勤すると住宅補助がもらえたので会社員は住居費があまりかからずに住めました。
社宅に住んでいる間に貯金をして頭金が貯まると家を買う方が多かったのです。
今は社宅を持っている企業は少なくなり「住宅補助は全額出ない」という話を接客時に聞きます。
今や頭金を貯めるのは難しいです。
３年貯金をする、今すぐフルローンで買うを比較
自己資金を貯金してからローンを組む予定のAさんと、諸費用込みのフルローンで家を買ったBさん
3年後にどうなるのか比較します。
AさんとBさんは、同じ会社の同僚で同じく35才、家族構成、年収も大体同じと仮定します。
Aさんは、月々6万円の家賃を払いながら、月々3万円貯金をしています。
6万円×12か月で、年に72万円の家賃を払い、3万円×12か月で年に36万円の貯金ができます。
月に3万円の貯金を続けて3年後には108万円の貯金が出来ました（38才になりました）
Bさんは2000万円の建売を購入しました。諸費用込みで2270万円を借入、月々6万円返済しながら、月に3万円貯金をしています。
※変動金利0.6％ 期間35年 ボーナス払い無しとします。
AさんとBさんの、住居費支出額と、貯金額は同じです。
注：実際は、Aさんの更新料（2年毎）や毎月の共益費・駐車場賃料と、Bさんの固定資産税等がありますが、ココでは単純に比較してみます。
3年後の貯金100万円をどう使うか
Aさんは、100万円を自己資金にして住宅購入をすることにしました。
Bさんは、100万円を繰り上げ返済に使いました。
この3年間で、Aさんは216万円の家賃を支払いました。
同じくBさんは216万円の住宅ローンを返済し、繰り上げ返済で元金を100万円を減らしました。
繰り上げ返済をすると本来払うはずの「利息」をカットできるメリットがあります。
※買う前に知っておきたい、繰り上げ返済のメリットについてはコチラ
早く住宅購入をした方が、完済年齢が早くなります。
住宅ローンは、若いほど条件が良いものです、借り入れ時に40才以上だと、金利や団信保険の条件が格段に悪くなるのです。
若い人は健康に働ける期間が長いからです、いくらお金を積んでも若さだけは買えないものと痛感します。
今は貯金より繰り上げ返済が有利です
家賃は大家さんへの感謝の気持ち、自分の資産にはなりません。
自己資金が0でも、金利、保証料、団信保険等の借入条件が良い銀行を選んで、身の丈に合った物件を購入することで豊かな暮らしを実現できると思います。
貯金をするより、早めにローンを組み、繰り上げ返済をする方がお得です。
《この記事を書いた人》
桜コンサルティング 菅 弘之 宅地建物取引士・２級FP技能士
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