建売の維持管理に掛かる費用
購入予算を決めるときには、今の家賃からローン返済額を考える方が多いです。私もそうでした。
最近は「家賃並の８万円/月で金利0.65％、35年のローンを諸費用込み３０００万円で借り入れて、物件価格は２８００万円位を予算に考えています」など、具体的に考えているお客様が増えたと感じます。ネットで情報を集めたり、スマホアプリを活用する世代ですね。
ローン計算は、月々の返済額、金利、借入期間、年収を入力すると住宅ローンシュミュレーションができるアプリがありますので便利です。
家賃とローンの違いを確認しましょう。
家賃（管理費も含めて）とは、大家さんの利益と貸家の維持管理・将来の修繕費を合わせたもの。
具体的には、不動産を課せられる税金、建物の維持費、不測に備えた費用（保険で賄うなら保険料）が含まれています。
住宅ローンは不動産の購入費用です。引き渡し後に維持管理をする費用は含んでいません。
※マンションは決められた金額の管理費・修繕積立金が毎月かかります。
では建売を購入後に掛かる費用を見ていきましょう。
《毎年払う税金》固定資産税・都市計画税
不動産を持っていると、税金がかかります。
土地、建物それぞれに固定資産税がかかります、固定資産税は市町村の担当者があなたの購入した家を見に来て「この家は、こういう造りで評価額はコレ、そしてこの税額です」と通達してきます。ざっくりと幸手市・久喜市では市街地の標準的な建売で１0万円前後、調整区域で9万円前後です。
新築は減税処置があり、購入後３年間は建物の税額が半額、長期優良住宅は５年間半額になります。
都市計画区域内の建物は、都市計画税も徴収されます。
固定資産税は３年ごとに評価額の見直しがあり、建物の評価額は低くなり税額が下がってきます。
自店周辺で建売を購入すると３年後から月１万円位固定資産税を支払うことになります（地域・建物で変わります）
固定資産税・都市計画税は１月１日の所有者に、毎年５月に通知が来ます。
１２年後が一回目のポイント
給湯器・ガスレンジ・エアコン交換は１２年後が目安
筆者は、家賃並の住宅ローンの建売を購入して２０年ほど住んでいます、実際にかかった費用について検証してみます。
建売住宅の維持費はさほどかからないです。
給湯器、ガスレンジは通常１０年から１２年で交換が必要となります。新築時に購入したエアコン・食洗器等の電化製品もそろそろ買い替えが必要となる時期です。
《私が建売購入後に交換したものリスト》※１２年くらいで壊れたもの
①エアコン：（リビング・居室）エアコンは冷房が弱くなったため買い替え、節電効果あり
②トイレ：ウオシュレットが水漏れするようになり買い替え、節水型
③給湯器：お湯が沸かなくなり交換
④ガスコンロ：調子が悪くなり交換
⑤浴室換気扇：吸い込みが悪くなり交換
⑥冷蔵庫：入居の際に購入したもの、冷えなくなったため購入
⑦食洗器：７年後に故障、買い替え
家電製品は１０年前のものと比べて省エネ性能が向上し電気代が節約に、トイレも節水効果あり。
１００万円単位で費用がかかる、建物の外壁、屋根の補修や塗り替えは１５年後が目安になります。
住宅ローン減税が終わるころに、設備の交換や建物の維持費用がかかってきます。
建売を購入後１２年くらいは家賃並のローンで行けると思います。住宅ローン減税は固定資産税の支払いに充てることができますし、建物、設備の維持管理費用は殆ど掛からないからです。
１２年後の家族構成がどうなっているのかと、金利がどう動くのかにもよりますが。
住宅支援機構によると、住宅ローンは15.7年で完済している人が多いというデータもあります。こちらを参照
以上、家賃並の住宅ローンで大丈夫かどうかのご参考までに
《この記事を書いた人》
桜コンサルティング 菅 弘之 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー（二級ファイナンシャルプランニング技能士）
埼玉の不動産屋です、実務に基づいた不動産情報をお届けしています。買いたい、売りたい、よく知りたい等お気軽にご相談ください。
気になる物件はLINEでいつでもお問合せ下さい、仲介手数料無料で取り扱えるかお答えします。
新築一戸建ては仲介手数料無料でご紹介しています。アットホーム・SUUMO等の掲載物件、他業者様の現地販売物件等、お気軽にお問合せ下さい。
