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家賃並の住宅ローンを検証してみた

建売の維持管理に掛かる費用

家賃並の住宅ローン
家賃並の住宅ローン

購入予算を決めるときには、今の家賃からローン返済額を考える方が多いです。私もそうでした。

最近は「家賃並の8万円/月で金利0.65%、35年のローンを諸費用込み3000万円で借り入れて、物件価格は2800万円位を予算に考えています」など、具体的に考えているお客様が増えたと感じます。ネットで情報を集めたり、スマホアプリを活用する世代ですね。

ローン計算は、月々の返済額、金利、借入期間、年収を入力すると住宅ローンシュミュレーションができるアプリがありますので便利です。

 

家賃とローンの違いを確認しましょう。

家賃(管理費も含めて)とは、大家さんの利益と貸家の維持管理・将来の修繕費を合わせたもの。

具体的には、不動産を課せられる税金、建物の維持費、不測に備えた費用(保険で賄うなら保険料)が含まれています。

 

住宅ローンは不動産の購入費用です。引き渡し後に維持管理をする費用は含んでいません。

※マンションは決められた金額の管理費・修繕積立金が毎月かかります。

 

では建売を購入後に掛かる費用を見ていきましょう。

《毎年払う税金》固定資産税・都市計画税

不動産を持っていると、税金がかかります。

土地、建物それぞれに固定資産税がかかります、固定資産税は市町村の担当者があなたの購入した家を見に来て「この家は、こういう造りで評価額はコレ、そしてこの税額です」と通達してきます。ざっくりと幸手市・久喜市では市街地の標準的な建売で10万円前後、調整区域で9万円前後です。

新築は減税処置があり、購入後3年間は建物の税額が半額、長期優良住宅は5年間半額になります。

都市計画区域内の建物は、都市計画税も徴収されます。

固定資産税は3年ごとに評価額の見直しがあり、建物の評価額は低くなり税額が下がってきます。

 

自店周辺で建売を購入すると3年後から月1万円位固定資産税を支払うことになります(地域・建物で変わります)

固定資産税・都市計画税は1月1日の所有者に、毎年5月に通知が来ます。

12年後が一回目のポイント

給湯器・ガスレンジ・エアコン交換は12年後が目安

買主側の不動産業者とは
買主の立場に立ってくれる業者に依頼しましょう

筆者は、家賃並の住宅ローンの建売を購入して20年ほど住んでいます、実際にかかった費用について検証してみます。

建売住宅の維持費はさほどかからないです。

給湯器、ガスレンジは通常10年から12年で交換が必要となります。新築時に購入したエアコン・食洗器等の電化製品もそろそろ買い替えが必要となる時期です。

 

《私が建売購入後に交換したものリスト》※12年くらいで壊れたもの

①エアコン:(リビング・居室)エアコンは冷房が弱くなったため買い替え、節電効果あり

②トイレ:ウオシュレットが水漏れするようになり買い替え、節水型

③給湯器:お湯が沸かなくなり交換

④ガスコンロ:調子が悪くなり交換

⑤浴室換気扇:吸い込みが悪くなり交換

⑥冷蔵庫:入居の際に購入したもの、冷えなくなったため購入

⑦食洗器:7年後に故障、買い替え

 

家電製品は10年前のものと比べて省エネ性能が向上し電気代が節約に、トイレも節水効果あり。

   

100万円単位で費用がかかる、建物の外壁、屋根の補修や塗り替えは15年後が目安になります。

住宅ローン減税が終わるころに、設備の交換や建物の維持費用がかかってきます。

 

建売を購入後12年くらいは家賃並のローンで行けると思います。住宅ローン減税は固定資産税の支払いに充てることができますし、建物、設備の維持管理費用は殆ど掛からないからです。

 

12年後の家族構成がどうなっているのかと、金利がどう動くのかにもよりますが。

住宅支援機構によると、住宅ローンは15.7年で完済している人が多いというデータもあります。こちらを参照

 

以上、家賃並の住宅ローンで大丈夫かどうかのご参考までに

《この記事を書いた人》

桜コンサルティング 菅 弘之 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー(二級ファイナンシャルプランニング技能士)

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